银行大案频现 谁来保护储户利益/杨涛

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 03:18:51   浏览:8959   来源:法律资料网
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银行大案频现 谁来保护储户利益


http://www.cb-h.com . ...中国商报网站
(新闻周报2005年4月19日报道)
盛大林:社会学家
杨 涛:金融学者
杨宏生:本报记者
金融大案要案频现
记者:“银行内外勾结骗取巨额贷款”、“储蓄所长携款潜逃境外”……您对这些消息的第一反应是什么?
杨涛:因为当前我国主要的商业银行都是国有银行,并且一些大案也是发生在国有银行,因而,听到这些消息,我的反应是国家的钱太容易被侵吞,国有资产流失太严重了。同时,我也感觉银行在监督各方面的漏洞太多。
盛大林:对这些消息,我已经见多不怪了。
记者:银行业近年为什么以如此快的节奏频繁出演大案要案?
盛大林:银行业频出大案,主要有两方面的原因:一是宏观环境所决定的,近年来,我国反腐败的力度确实在逐步加大,不仅银行系统被查处的腐败案件越来越多,其他很多行业和领域也是如此。二是我国银行体制的沉疴,产权不明晰、监管不到位,必然滋生腐败现象。
杨涛:银行业直接与大量的资金打交道,是掌握资源较多的行业之一,因而,在客观上,银行业与近年来经常出事的交通、建设等行业一样,是一个腐败高风险的行业。这个高风险的含义是指这个行业对于从业者诱惑极大,而相关的监管措施不健全,有许多漏洞可钻。因此,银行业大案要案频出,暴露出银行在监管制度及措施不力的沉疴。
记者:一方面国家在大力推进银行改革,一方面却是银行屡发窃案。为什么会出现这种情况?
盛大林:屡发窃案正是银行业体制弊端多多和改革不到位造成的。体制不合理是案件频发的根本,而转制等改革必然是不规范甚至是比较混乱的过程,这就为不法分子提供了伸手的机会。
杨涛:目前,国家在银行改革方面,主要进行的是产权改革、股份制改革,主要是界定所有者(股东)、经营决策者和管理者的权力边界及其委托代理关系。但是,一方面,这种改革还只是在进行当中,许多具体的措施还在摸索;另一方面,这种改革并不能完全解决银行上下之间监管的问题。中国银行业在监管上存在的一个重大问题是总行——分行——支行信息严重不对称问题,上一级管理者无法有效控制下级管理者,而不是所有者对经营者信息不对称的问题。因而,在大力推进改革的时候,同时又出现大案要案频发的现象就不足为奇了。
谁为储户存款失踪埋单
记者:在诸多银行大案要案背后,一个比较现实的问题是,谁为银行存款失踪损失埋单?
杨涛:储户将钱存入银行,从法律关系上讲,储户与银行就形成了合同关系,银行就有责任保证储户的资金安全,因此,如果发生了储户存款被窃的案件,除非储户本身存在故意或重大过失,否则银行就应当为储户存款损失埋单。
另外,我注意到,中国银监会法规部副主任李伏安3月30日称,近期接连发生金融大案要案,大部分是犯罪行为。对内外勾结犯罪应该由犯罪人承担,国家应加大追究的力度,追缴多少,都应承担损失的补偿。目前事实上是国家埋单,今后应该更清楚地划分职责,建立社会运作承担保险体系,银行股东和保险机构都应该承担相应的责任,更大程度地减少国家损失。
盛大林:银行大案当然损害了广大储户的利益,但就国有银行发生的案件来说,最终埋单的是全体纳税人。因为国有银行是国家的,国有银行产生的“大窟窿”最后都要由国家来填补。比如,四大国有银行都曾搞不良资产的剥离,并成立了资产管理公司,那些不良资产或被贱卖,或者烂掉,由于产生的损失表面上看是政府埋单,实际上就是全体纳税人掏的腰包。
记者:不久前有一则比“银行屡发窃案”更值得注意的消息称,我国一位权威人士警告说,银行也会破产,储户存钱也有风险。但似乎极少有人关注这个消息,或许人们早已忘记了1998年海南发展银行破产。您如何看待“银行破产”?“银行破产”之后,储户的利益怎么办?
盛大林:极少有人关注银行破产,并不奇怪,因为中国的银行至今仍然是国有银行占垄断地位,四大国有商业银行所占的市场份额仍然高达58%。如果国有银行发生挤兑、巨额亏空等破产症状,政府肯定要兜底。从法律上讲,国有企业是具有“无限责任”的,储户如果遭受损失而银行“破产”,可以要求政府予以赔偿。当然,随着银行业改革的逐步深入,国有银行将逐步最小化(除中行和建行外,工行、农行的股份制改革也将进行),像海南发展银行这样的股份制银行以及民营银行所占的市场份额将越来越大,储户必须增强风险意识。
杨涛:银行也会破产,这在西方社会是人皆有之的观念,在理论上讲,也不成问题。因为银行实质是金融企业,是企业,当然就会有经营不善的情况发生。国有商业银行进行股份制改造以后,国家也只就其股份范围内承担责任,银行如果破产,储户就很有可能蒙受损失。
记者:有人认为,银行屡发窃案背后更大的隐患和漏洞是银行的网络系统。但正如一位银行内部人士所说,最可怕的其实并不是外部侵犯,而是内部威胁。为了保证储户利益,银行方面如何严防“家贼”?
杨涛:“家贼”作案以及内外勾结作案的情形,占银行中所发的大案要案相当大比重。在许多情况下,面对银行日益完善的系统,外人要作案还是比较难,但是由于内部人熟悉里面的规程,特别是内外联手,的确让银行防不胜防。说到底,“家贼”作案以及内外勾结作案形成的原因仍然是监管机制存在重大缺陷,以及对于人员的选配和制约不力。
盛大林:银行的网络系统存在漏洞确实很可怕,但这只是技术上的问题,不是决定性的。发达国家的银行所使用的网络系统未必就比中国高明多少,人家那里为何没有频发大案呢?具有决定性的问题还是银行内部的治理结构,只要建立了合理、完善的公司治理结构,就可以有效地防住“家贼”。
记者:今年3月22日,中国银监会发布了《关于加大防范操作风险工作力度的通知》,提出了13条指导意见。该通知要求,对出现大案、要案,或措施不得力的,要从严追究高管人员和直接责任人责任,并相应追究稽核部门及人员对检查发现的问题隐瞒不报、上报虚假情况或检查监督整改不力的责任。通知还要求,“如发现有涉黄、涉赌、涉毒以及未报告的股票买卖和经商办企业等行为的,要即行调离原岗位,并对其进行审计。”您认为这种“银行大案从严追究,银行人员沾黄赌毒立即调离”的措施能否彻底遏止银行大案再度发生?
杨涛:每一起银行大案发生后,监管部门和相关的银行都会发布一系列新规章和规定,试图提高银行方面的风险管理和内部控制水平。应当说,在目前银行业大案频发的严峻形势下,中国银监会出台这么一个规定,加强银行监管,是很有必要的。但是,我们显然不能指望一纸《通知》就能遏止银行大案再度发生,这不仅涉及到《通知》所讲的措施能否有效贯彻的问题,而且更为重要的是涉及到国有商业银行中一系列深层次矛盾能否真正解决的问题。
盛大林:银行业当然应该提高风险管理和内部控制水平,但问题是如何提高?上述《通知》只是着眼于事后的惩处,这不能从根本上解决问题,事后惩戒不如事前预防。要从根本上解决问题,关键还是体制机制的创新,还是要靠改革的深入。
银行改革的“物理变化”和“化学变化”
记者:日前,一份关于中国商业银行竞争力的排行榜对外公布,在4家国有商业银行和10家股份制银行参加的综合竞争力排名中,招行、民生、浦发位列前三名。去年10月份由央行北京管理部发布的《北京中外资商业银行竞争力比较调研报告》中,四大国有商业银行包揽最后4名。您如何评价“国有商业银行竞争不过股份制银行”的现象?
盛大林:国有商业银行竞争不过股份制银行主要就是输在体制机制上。相比之下,股份制银行比国有商业银行更加安全、高效,也更加符合市场的取向。
杨涛:国有商业银行竞争力差的问题,首先有历史的问题,国有商业银行的基本现状可用“高、低、差”来形容:不良资产比例高,资本充实率低,赢利能力差、公司治理结构落后。但是,根本的原因还是在机制、在体制,比如由于国有商业银行为国家所有,其行为不是商业化模式,很容易受到行政干预,形成了大量不良贷款,同时,又由于有国家做靠山、软预算约束,导致国有商业银行的自我改造动力弱和低效益。
记者:有人认为现在国有商业银行经营中的一些困难和问题,都是历史上形成的不良贷款和财务包袱带来的,因此只要将这些包袱问题解决了,经营中的困难和问题就完全没有了。您赞同这个观点吗?
杨涛:我不同意这一观点,国有商业银行经营中的一些困难固然有历史上形成的不良贷款和财务包袱带来的问题,但正如前面我讲到的,更有机制、体制上的问题。目前,一方面,要按照温家宝总理所说“要使国有商业银行走市场化的道路,推进产权制度的改革,推进公司治理结构的改革,真正把国有商业银行变成现代的商业银行”积极进行产权改革;另一方面,加大银行监管力度,改变信息不对称的现状,健全激励机制,摸着石头过河,一步一个脚印,探索出国有商业银行运营的新路子。
盛大林:历史上形成的不良贷款和财务包袱确实给国有商业银行的经营带来了一些困难,但不是决定性的。几年前成立资产管理公司剥离银行的不良资产不就是给国有商业银行卸包袱吗?结果如何呢?现在几家国有商业银行又产生了大量的不良资产,甚至又在讨论是否进行第二次不良资产剥离了。当然,国有商业银行的经营不善在一定程度上也与行政干预以及政策性贷款有关,但行政之所以能够干预银行的经营,不正是银行的国有性质所决定的吗?假如银行不是国有的,政府还怎么“指令”它为那些半死不活、回报无望的企业贷款呢?
记者:对于国有商业银行改革,有这么一个比喻:财务重组和机构重组方面的进展被比作“物理变化”,公司治理方面的进展被比作“化学变化”。您认为国有商业银行改革的核心是什么?
盛大林:“物理变化”和“化学变化”的比喻很形象。国有商业银行改革的核心就应该是完善公司治理结构,建立现代企业制度。
杨涛:国有商业银行只有真正变成现代的商业银行,宏观上不受政府任意干预,成为真正的市场主体,才能带动其他一系列具体措施的改革。
记者:中国工商银行行长姜建清日前接受媒体采访时说,建设真正的商业银行,“将是一场彻底的革命”。根据中国加入世界贸易组织的承诺,2006年中国银行业将向外资全面开放,业内人士普遍认为,银行业的改革是“背水一战”。您如何看待这个问题?
盛大林:银行业的改革确实是“背水一战”。不但必须改,而且晚改不如早改。在市场完全开放之前,竞争压力不太大,改革起来也比较容易。如果等到门户大开之后,才被迫去改,就被动了。
杨涛:我比较认同这一种说法。2006年中国银行业向外资全面开放后,外资银行将蜂拥而至,将在遵守同一规则下平等竞争。而外资银行优质的资产、高效的服务及其成熟完备的管理制度,将使目前困难重重的国有商业银行在市场竞争面前毫无招架之力。
记者:在您心目中,理想状态下的银行应该是什么样子的?
杨涛:我理想中的银行应当是:产权明晰、信用度高、不良资产比例低、资本充实率高、赢利能力强、公司治理结构先进、监管有力。
盛大林:我觉得理想状态下的银行应该:产权多元、决策透明、监管严密、运行高效、行为规范、安全完备。

背景 近期银行大案频现
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景德镇市城市规划区征地管理办法

江西省景德镇市人民政府


德镇市人民政府令
第20号

《景德镇市城市规划区征地管理办法》已经2000年9月28日市政府第30次常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

市长:陈安众
二OOO年十月十九日



景德镇市城市规划区征地管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为确保政府垄断土地一级市场,进一步做好城市规划区内农村集体所有土地的统一征用工作,保护征地当事人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 凡在本市城市规划区内征用农村集体所有的土地,均适用本办法。

  第三条 征用农村集体所有的土地,应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、地段详细规划,严格执行国家下达的建设用地计划,并按照规定程序报批。

  第四条 在城市规划区内征用土地由市土地管理部门负责组织实施,实行统一征地。任何单位、团体、组织和个人均不得直接与农村集体经济组织和个人签订用地协议。

  第五条 为加强对征地工作的领导,城市规划、计划、公安、农业、林业、粮食、银行等部门及乡(镇)政府应积极协助市土地管理部门做好统一征地工作,被征地单位必须服从国家建设和社会公共设施、公益事业及政府拟定统一开发的用地需要,积极支持和配合征地工作。

第二章 征地的实施

  第六条 市政府根据经济建设和社会公共设施、公益事业的需要,采取实征和预征两种方式征用农村集体所有的土地。

  第七条 对已经按照基本建设程序报经批准的建设项目用地和市政府已批准出让方案的地块应当采用实征方式征地。实征按以下程序办理:
  (一)建设单位必须持市规划局出具的用地规划选址初步红线图,报请市土地管理部门审查,由市土地管理部门出具建设用地初步审查意见,建设单位方可向市规划局申报办理正式用地规划红线图,以及办理城市规划允许的各项建设项目的准建手续。
  (二)市土地管理部门按照有关法律、法规与被征地单位协商,签订征地协议书,同时拟定农用地转用方案(包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等)、补充耕地方案(包括补充耕地或者补充基本农田的位置、面积、质量,补充的期限,资金落实情况等,并附具相应的图件)、征地方案(包括征地用途、地类、面积,四至范围、权属、土地补偿费和安置补助费标准、劳力安置途径等),经同级人民政府审核同意后,并报有批准权的人民政府批准。
  (三)征地方案批准后,被征用土地的所有权人和使用权人应当在规定期限内,持土地权属依据到市土地管理部门办理征地补偿登记;
  (四)市土地管理部门根据批准的征用土地方案对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行核实,同时制订征地补偿、人员安置等具体方案,然后向被征地单位和农民一次性支付补偿费用,落实人员安置及地上附着物拆迁;
  (五)在征用土地补偿、安置方案实施后,市土地管理部门组织对被征用的土地进行清理、开发、利用;
  (六)用地单位持建设项目的可行性研究报告、立项批文等文件,向市土地管理部门提出建设用地申请,市土地管理部门按照城市规划及林业、环保等的要求,依据法律规定,拟订供地方案(包括供地方式、面积、用途、土地有偿使用费的标准、数额等),然后提供经征用的新增建设用地。
  (七)规划区内的乡(镇)企业用地,乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)建设用地,必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划,依法办理申报审批手续。
居民住宅建设用地,原则上杜绝私人零星征地分散建设,统一纳入城市综合开发的城镇居民住宅小区。
  
  第八条 对近期需要开发利用的农村集体所有土地,由市土地管理部门实行预征,预征期一般为2年。预征农村集体所有的土地,市土地管理部门应当按照每亩1000元支付预征费,预征费充抵实征后相应的征地补偿费。
  预征农村集体所有的土地,预征单位应当对预征土地上的经营品种、经营规模、建筑物和构筑物进行登记,并由双方予以确认。
  市土地管理部门对预征期间的土地实行规划控制;未经预征单位批准,任何单位和个人不得在预征期内的土地范围内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、其他设施或者改变土地用途。
实征时,按预征时所登记的进行补偿。

  第九条 市土地管理部门可以根据建设需要随时实征已预征的土地。
实征已预征的土地,市土地管理部门应当按照本办法第三章的规定给予补偿。
已预征的土地超过2年未实征的,预征自行失效,预征费不予退还。

  第十条 经有批准权的人民政府批准,需要实征被征地单位全部土地的,应预留一定数量的土地或另处置换土地安排农民生产和生活。

  第十一条 征用林地,必须向市林业主管部门提出用地申请,经审核同意后,按照国家规定的标准预交森林植被恢复费,领取使用林地审核同意书。占用或者征用林地未经市林业主管部门审核同意的,市土地管理部门不得受理建设用地申请。

  第三章 征地的补偿安置


  第十二条 城市规划区内的征地补偿按以下标准执行:
  (一) 征地补偿费(包括土地补偿、青苗补偿、安置补助费)
  1、菜地、精养鱼塘每亩6-7万元
  2、水田、园地每亩3-3.5万元
  3、旱地每亩2-3万元
  4、一般鱼塘、荒山荒坡、林地、水生地每亩2.5-3万元
  5、其他地类(包括宅基地)每亩2-2.5万元
  (二)征用耕地,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算安置人数。
  
  第十三条 国务院、国务院职能部门、省、市政府对重点工程、公共设施、公益事业的建设用地另有规定的应按有关规定标准执行。

  第十四条 市土地管理部门按照不超过各项补偿费、补助费总额的4%收取征地管理费。

  第四章 法律责任


  第十五条 任何单位或个人违反本办法,自行与农村集体经济组织或个人签订征地协议的,属违法用地。由市土地管理部门予以处罚。
第十六条 被征用单位和个人拒绝、阻碍市土地管理部门依法征地,违反《中华人民共和国治安管理条例》的,由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十七条 国家机关工作人员在实施征地工作中有行贿受贿、玩忽职守、滥用职权、敲诈勒索等行为的视其情节由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第五章 附 则

  第十八条 本办法具体应用中的问题由市土地管理部门负责解释。

  第十九条 本办法自发布之日起施行,市政府1994年8月28日发布的《景德镇市城市规划区建设用地管理办法》同时废止。


关于印发阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法的通知

山西省阳泉市人民政府


阳政发〔2005〕29号



阳泉市人民政府

关于印发阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法的通知



各县(区)人民政府,市直各单位,省营以上企业:

《阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法》已经市政府第11次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。







二○○五年七月十五日







阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法



第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,促进我市物业管理行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》(国家发改委、建设部发改价格[2004]1864号)和《山西省物业服务收费管理实施办法》(山西省物价局、省建设厅晋价服字[2004]85号)有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于我市城市规划区内物业管理企业对普通住宅小区、高级住宅、别墅、商厦、写字楼、营业用房及其它建筑物等提供社会化、专业化服务的收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费,是指经工商行政管理机关登记注册,在建设行政主管部门取得资质证书的物业管理企业,在城镇范围内按照物业服务合同的约定,接受业主委托,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

第四条 根据国家规定,提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市物价部门会同市建设行政主管部门依据国家、省有关规定制定我市的物业服务收费政策和价格,协调全市的物业服务收费工作。

县(区)政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政主管部门负责本行政区内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。

第七条 物业服务收费管理区分不同性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

普通(含高层)住宅小区物业服务收费管理实行政府指导价,由政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,按照优质优价的原则,制定相应的等级基准价和浮动幅度(等级基准价和浮动幅度见附件),各住宅小区物业服务管理等级标准(中准价)由物价部门会同建设部门根据小区规模、服务项目和服务内容等确定,具体收费标准在物价部门按照小区等级标准确定的基准价的基础上,由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式确定。

实施前期物业服务管理的住宅小区在未成立业主委员会前,物业服务收费标准由政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据具体情况制定和管理。

除普通住宅小区以外的高级住宅、别墅、商厦、写字楼、营业用房及其它建筑物的物业服务收费实行市场调节价,由业主与物业管理企业按照国家物业服务管理有关规定以合同形式约定。

第八条 物业管理企业已接受委托对住宅小区等实施物业服务并相应收取物业服务管理收费的,其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第九条 物业管理企业应当按照当地政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支使用情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业收取综合服务费应提供下列服务:

1、房屋的共用部分和公用设施、设备进行日常维修保养。

2、保持公共环境干净、整洁。包括打扫公共场地走廊、通道、道路,清理上下水道和清运垃圾等。

3、设立小区专业保安人员,安排日夜值班巡逻,加强治安防范,维护小区正常的生活秩序。

4、搞好小区绿化,定期对小区花草、树木浇水、施肥、修剪,进行日常维护管理。

5、协调解决其他公共事务。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、暖气、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库、公益性娱乐设施和共用设施设备使用的房屋等。在共用设施设备中属于水、电、煤气、暖气、供电、消防等由设施设备的专业管理公司根据产权所有实行无偿或有偿维修管理。

第十五条 物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。层高不达2.2米的阁楼或地下室减半收取,低于1.5米的不收费。

第十六条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计算方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条 物业服务收费项目、服务标准和收费办法应当在物业服务合同中明文规定,共同遵守。

第二十三条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

第二十四条 公共性综合服务费中15%至20%的公共设施、设备日常维护费,物业管理单位应逐月从收取的公共性综合服务中提取,专项用于公共设施、设备日常维护。

物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第二十五条 物业管理企业应当按国家规定建立有关财务会计核算制度,使用税务部门统一印制的发票,并接受物价、财税以及审计部门的监督。

第二十六条 市政府价格主管部门会同市建设行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十七条 本办法由市物价局负责解释。

第二十八条 本办法自2005年7月1日起执行。原《阳泉市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(阳政办发[1999]101号)同时废止。



附件:阳泉市城市住宅小区物业服务收费等级标准







































附件:

阳泉市城市住宅小区物业服务收费等级标准



根据《阳泉市城市住宅小区物业服务收费管理办法》,我市物业服务收费标准分普通多层建筑住宅小区和普通高层建筑住宅二类,四级(普通多层)和三级(普通高层),收费标准按每月每平方米建筑面积计算。

一、收费标准

A类住宅[普通多层,九层以下(不含九层)下同]

一级每平方米0.50—0.70元;

二级每平方米0.40—0.60元;

三级每平方米0.30—0.50元;

四级每平方米0.20—0.40元;

B类住宅[普通多层,九层以上,下同]

一级每平方米0.80—1.00元;

二级每平方米0.70—0.90元;

三级每平方米0.60—0.80元;

二、等级标准

A类住宅

一级:

1、小区规划布局合理,整体环境优美舒适,规模在10—15万平方米以上,绿化覆盖率达20%以上,维护管理良好。

2、公共配套设施完善,维护良好。道路平整顺畅,水、电、气、暖以及消防设施完备。

3、实行封闭式管理,配备保安设备和人员,保安人员24小时值班巡逻,小区内治安秩序良好。

4、环境卫生整洁,公共场地、楼道每天清扫一次,保持清洁整齐,小区内无卫生死角,无积存垃圾,无乱堆乱放杂物现象,无下水道、化粪池堵塞现象。

5、管理人员素质高,文明礼貌,服务周到。

6、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

二级

1、小区整体环境舒适,规模在5—10万平方米以上,绿化覆盖率达15%以上,维护管理良好。

2、公共配套设施完备,维护良好。道路平整顺畅,水、电、气、暖以及消防设施保障有效。

3、保安人员24小时值班巡逻,小区内治安秩序良好。

4、公共场地、楼道两天清扫一次,小区内无卫生死角,无积存垃圾,无乱堆乱放杂物现象,下水道、化粪池通畅。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

三级

1、小区整体环境舒适,规模在5万平方米以下,绿化覆盖率达10%以上,园林绿化生长较好。

2、公共配套设施好,水、电、气及消防设施保障有效。

3、保安人员24小时值班巡逻,保持小区正常的秩序。

4、公共场地、楼道三天清扫一次,下水道、化粪池通畅。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

四级

1、小区绿化维护正常。

2、公共配套设施完善,符合设计要求,能有效地为小区服务。

3、保安人员24小时值班巡逻,协助维持小区正常生活秩序。

4、环境清洁卫生,保持公共场地清洁,下水道、化粪池畅通。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

B类住宅

一级

1、绿化覆盖率达20%以上,有一定规模的园林建筑小景,绿化物、花草修剪整齐美观、生长、维护良好。

2、公共配套设施完善,水、电、气、暖、电梯以及消防设施保障有效。

3、实行封闭式管理,配备保安设备和人员,保安人员24小时值班巡逻,小区内治安秩序良好。

4、环境清洁卫生,共场地、楼道每天清扫一次,楼内无卫生死角,无积存垃圾,无乱堆乱放杂物现象,上、下水道、化粪池通畅,电梯运行正常。

5、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

二级

1、绿化覆盖率达15%以上,绿化物、花草修剪整齐美观、生长、维护良好。

2、公共配套设施完善,水、电、气、暖、电梯以及消防设施保障有效。

3、实行封闭式管理,配备保安设备和人员,保安人员24小时值班巡逻,小区内治安秩序良好。

4、环境清洁卫生,公共场地、楼道两天清扫一次,楼内无卫生死角,无积存垃圾,无乱堆乱放杂物现象,上、下水道、化粪池通畅,电梯运行正常。

5、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

三级

1、绿化覆盖率达10%以上,绿化物生长、维护良好。

2、公共配套设施完善,水、电、气、暖、电梯以及消防设施齐全。

3、实行封闭式管理,配备保安设备和人员,保安人员24小时值班巡逻,小区内治安秩序良好。

4、保持公共场地、楼道环境清洁卫生,楼内无卫生死角,无积存垃圾,无乱堆乱放杂物现象,上、下水道、化粪池通畅,电梯运行正常。

5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

三、相关说明

1、物业服务收费标准浮动幅度为±30%,等级标准将根据我市经济发展状况、居民收入增长情况及物价水平的变化适时做出调整。

2、多层住宅和高层住宅同在一个小区的,物业服务收费等级标准套用A类进行考核,高层住宅居民除交纳物业服务费外,另收取电梯运行费、自来水加压费等。

3、上述各类各级别住宅小区,如不能全部达到该级别标准要求的,在具体核定等级标准时应适当降低。

4、小区设有专门停车区位和场地的,可以按规定核收存车费。

5、同一小区既有营业用房又有住宅的,分别区分不同性质和特点执行不同收费方式和标准。

6、业主共有产权房屋按共有产权比例分摊物业费。