侵害承租人优先购买权赔偿问题探讨/黄建平

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 04:44:54   浏览:9837   来源:法律资料网
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  一、 问题的提出

  《合同法》 第二百三十条:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”本条解释的出台,在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利,但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定,相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿,但是没有规定赔偿的方式及标准,因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时,承租人要求房主以什么方式赔偿?赔偿数额如何计算?这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定,仍有讨论之必要。

  二、损害赔偿之请求权基础

  鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权,故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础,只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

  对损害赔偿之请求权基础,目前有不同的看法,主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

  (一)侵权责任说

  《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为,承租人以同等条件优先购买权的权利,系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为,在法有明文规定强制缔约的情形,该项法律系属保护他人的法律,应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的,应属于侵权行为,须通过侵权责任法来进行保护。

  (二)缔约过失责任说

  王利明先生认为,违反强制缔约义务的,应承担缔约过失责任。其原因在于:一方面,违反强制订约义务,发生在缔约阶段;另一方面,违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

  (三)违约责任说

  梁慧星先生认为,《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权,只能是一种法定债权,不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户,承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉,则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说,认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任,而应属于合同责任。

  (四)独立责任说

  有学者认为,强制缔约不宜纳入侵权责任体系,而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为,站在立法论的立场,制定中国民法典或修订合同法时,专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果,亦不失为一种可以接受的方案,在保持现行《合同法》第58条的前提下,尤其如此。

  三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

  出租人未通知承租人,擅自将房屋出售给买受人的,承租人可起诉行使优先购买权,但某些情况下,为保护善意第三人的交易安全,承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时,承租人转而以出租人侵犯其优先购买权,要求给予损害赔偿的请求,是合理的,应当得到法院的支持。

  然而,如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权,直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的,应当如何处理?

  承租人的优先购买权是一种形成权,只有在承租人确有行使该权利的意思,且提供与买受人同等的交易条件时,才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意,驳回承租人的诉请后,承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

  问题在于,如租赁合同并未经过登记,承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时,要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼,无疑对承租人不公,增加了当事人的诉讼成本,也造成了司法资源的浪费。

  笔者认为,在上述情况下,不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人,经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意,承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件,而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的,当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使,支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意,则应当向承租人进行释明,告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的,可视为其无意行使该权利,则出租人不存在对其优先购买权的侵害,其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

  四、对买受人是否善意的认定标准

  一般认为,对买受人的善意与否,应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为,即使买受人知道房屋已经租赁,其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件,权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在,但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权,则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

  对于买受人是否知道租赁事实的判断标准,首先取决于租赁合同是否登记,租赁合同经过登记,则推定买受人应当知情。此外,根据交易习惯,购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋,买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户,则其与出租人串通的可能性较大,此时可推定买受人为恶意。当然,如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实,选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房,或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕,或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房,则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此,法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

  对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题,在已知房屋租赁的情况下,善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此,买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为,买受人应当直接联系承租人并征询其意见,或至少曾对直接联系进行过合理的尝试,方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件,其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度,并依靠出租人的中介和承租人交涉,故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为,应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明,来判断买受人对此是否为善意。

  五、损害赔偿的数额确定

  本文认为,出租人侵害承租人优先购买权,使得承租人无法购买租赁房屋的,承租人要求出租人承担赔偿责任的范围,应包括以下几个方面:

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十堰市人民政府办公室关于印发《十堰城区农贸市场建设管理实施办法》的通知

湖北省十堰市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发《十堰城区农贸市场建设管理实施办法》的通知

十政办发〔2009〕118号


各县市区人民政府,市政府各部门:

  《十堰城区农贸市场建设管理实施办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

                               二○○九年九月十四日

十堰城区农贸市场建设管理实施办法

  第一条 为加强十堰城区农贸市场规划、建设和管理,保证农贸市场建设发展规划顺利实施,促进农贸市场健康发展,根据国务院《城乡集市贸易管理办法》和《湖北省集贸市场管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称"农贸市场",是指依法开办的、具有室内或者顶棚等固定经营设施的,以经营生鲜农副产品为主,并经工商行政管理部门注册登记的有形交易市场。

  第三条 凡在十堰城区内新建、改造、经营的农贸市场(含农贸超市、蔬菜肉食专卖店、大型超市生鲜净菜部),均适用本办法。

  第四条 农贸市场作为销售蔬菜、肉、蛋等鲜活农产品的专业市场,与居民日常生活息息相关,其性质和功能主要是为社会提供公共服务。

  第五条 市商务部门会同市规划部门根据城市总体规划和商业网点规划,制定农贸市场专项规划。农贸市场专项规划经市政府批准后,任何单位和个人不得随意更改。实施中确需调整的,需报经市商务局会同规划局等部门会审,报市政府批准。市规划部门在审批新建项目时,要根据国家有关规定和农贸市场专项规划,科学合理地安排配建农贸市场、农贸超市、蔬菜和肉食专卖店,标明配建面积。

  第六条 农贸市场应根据居住人口情况进行配套完善,因地制宜,合理布局,大、中、小相结合。新建住宅小区农贸市场应与小区环境要求相一致,坚持高标准、高起点,向超市化发展,同步规划,同步建设,同步验收,同步运营。

  第七条 依据国家关于"城市新建居民住宅应有7%左右面积作为商业用房"的规定,凡新建居住区都要按照规范设计要求,在居住区(10000-16000户)、居住小区(3000-5000户)相应配建1000-1200㎡、500-1000㎡(达不到住宅小区标准的按此折算配建)农贸超市(农贸市场)或蔬菜、肉食专卖店,规划部门负责做好审查把关工作。对已批建有农贸超市(农贸市场)或蔬菜、肉食专卖店的建设项目,由建委等有关部门负责把好竣工验收关。对正在建设的居住小区未按标准配建农贸超市(农贸市场)或蔬菜、肉食专卖店的,由市建委牵头组织有关部门进行清理,监督开发业主落实新建或改建农贸超市(农贸市场)或蔬菜、肉食专卖店。

  第八条 农贸市场建设按照多方投资、多家兴建,谁投资、谁受益的原则,鼓励公民、法人、社区等多种经济成份投资兴办农贸市场。对符合规划的农贸市场或农贸超市,市、区财政应积极筹措资金,通过投资、资助、贴息等,引导和带动社会资本投资建设农贸市场或农贸超市。

  第九条 农贸市场一律不得擅自变更或者部分变更经营用途。工商、房管等部门在办理有关证照时必须从严控制。对擅自变更农贸市场用途的,由工商部门依法查处。确因城市建设需要拆除的农贸市场,必须按规划布点选址要求还建,还建期间由开发业主安排过渡经营场所。

  第十条 市场开办业主是市场管理第一责任人,负责对做好市场管理及服务工作。应建立健全市场内治安、消防、交易秩序、环境卫生、商品质量安全、消费纠纷投诉等日常管理制度并抓好落实;按照农副产品种类划行归市,督促经营者将商品堆放整齐,保持场内清洁卫生,依照有关规定承担场外责任区内的"门前三包"责任;及时进行市场设施设备的维护和更新;与经营者依法签订合同,依照合同实施管理。

  第十一条 市财政从2009年起连续三年,每年安排200万元,采取以奖代补的形式,对新建和改造农贸市场给予一定的奖励和补贴。在资金使用上,实行业主申报,部门会审,政府审批,财政监管,专款专用。市直相关部门对农贸市场在建设审批和经营过程中需收取的各项税费能免则免,不能免的按下线或减半收取。

  第十二条 农贸市场建设管理坚持"政府主导、属地管理,部门联动、齐抓共管"的原则。市、区都应成立由政府分管领导为组长、各有关部门负责同志为成员的农贸市场建设管理工作领导小组,负责研究协调解决本辖区农贸市场建设管理中的有关问题。市直有关部门要重点抓好市直单位开办的大型农贸批发零售市场的管理,充分发挥其示范作用。其他社会团体、经济组织开办的农贸市场由茅箭区、张湾区、十堰经济开发区相关部门负责管理。工商行政管理部门依法对城区农贸市场实行监督管理,在有固定设施的大中型农贸市场设置由工商部门牵头、相关部门参加的管理机构,负责日常管理工作。城管部门负责加强对农贸市场周边进行规范整顿,维护正常的市场经营秩序和市容市貌环境。商务部门负责农贸市场的规划、宏观管理、政策措施研究和协调督办工作。

  第十三条 本办法自发布之日起三十日后施行,有效期5年。

  第十四条 本办法由市商务局负责解释。


林业局关于印发《国家珍贵树种培育示范县管理办法(试行)》的通知

国家林业局


林业局关于印发《国家珍贵树种培育示范县管理办法(试行)》的通知


林造发〔2013〕27号



各省、自治区、直辖市林业厅(局),内蒙古、吉林、龙江、大兴安岭森工(林业)集团公司,新疆生产建设兵团林业局:
  为加快推进珍贵树种培育,充分发挥国家珍贵树种培育示范县的引领示范作用,进一步调动各地发展珍贵树种的积极性,增加珍贵树种资源,提高森林质量,我局制定了《国家珍贵树种培育示范县管理办法(试行)》,现印发你们。请各地认真组织具备条件的单位积极申报国家珍贵树种培育示范县,指导已批复的国家珍贵树种培育示范县做好珍贵树种培育示范建设工作。执行中如有问题,请与我局造林绿化管理司联系。


                            林 业 局
                              2013年2月25日



国家珍贵树种培育示范县管理办法
(试 行)

第一章 总  则

  第一条 为加快推进珍贵树种培育,充分发挥国家珍贵树种培育示范县的引领示范作用,进一步调动各地发展珍贵树种的积极性,增加珍贵树种资源,提高森林质量,依据造林绿化、森林资源管理等相关规定,制定本办法。
  第二条 本办法适用于国家珍贵树种培育示范县申报、建设和管理工作。国家珍贵树种培育示范市(地级市、地区、自治州、盟)申报、建设和管理工作参照执行。
  第三条 本办法所指的县为按行政区划确定的县(旗)、县级市,直辖市、计划单列市及地级市所辖区,重点国有林区林业局以及县处级国有林场。
  第四条 本办法所指的珍贵树种是《中国主要栽培珍贵树种参考名录》(办造字〔2008〕30号)中的树种。
  第五条 国家珍贵树种培育示范县是指地方政府高度重视,珍贵树种培育业绩突出,达到国家珍贵树种培育示范县申报条件(见附录1),按本办法规定程序申报确定,具有推广示范价值的先进典型。
  第六条 国家珍贵树种培育示范县的产生实行申报核验确定制。申报核验确定工作3年开展1次。
  第七条 国家珍贵树种培育示范县建设管理工作以科学发展观为指导,按照发展生态林业、民生林业、木材战略储备的总体要求,围绕制度保障、资源培育、科技支撑、资源保护、生态文化、示范价值等内容,推进珍贵树种培育工作,为增加珍贵树种资源、提升珍贵树种培育水平探路子、出经验、做示范。

第二章 申报条件

  第八条 规章制度健全,政策机制好。认真贯彻落实国家和地方林业建设方针政策和法律法规,相关制度建设配套完善;高度重视珍贵树种培育工作,科学编制并颁布实施珍贵树种培育规划或实施方案,将珍贵树种培育列入政府年度重点工作;成立领导小组,有专管人员和稳定的技术队伍,职能分工明确,责任落实到位;政府扶持珍贵树种培育力度大,政策机制好,制定出台鼓励、扶持珍贵树种培育的优惠政策,建立多元化投入机制;建立并有效执行珍贵树种培育计划、资金使用、作业设计、组织施工、质量监督、档案管理等规章制度,管理规范。
  第九条 资源培育成规模,培育质量好。建有珍贵树种种苗繁育基地,能够繁育适合当地栽培的主要珍贵树种苗木,满足本县珍贵树种培育需求,并能为周边地区发展珍贵树种提供优良种苗;珍贵树种培育规模大,秦岭、淮河以南的南方地区全县培育总面积达3万亩以上,秦岭、淮河以北的北方地区达5万亩以上;培育类型和模式多样,资源培育质量好,近3年珍贵树种人工造林(更新)合格率达到90%以上,保存率达到85%以上;培育的珍贵树种林分结构合理,混交林比例高于30%,林木长势旺盛,健康状况良好;抚育管护规范,措施落实到位。
  第十条 产学研结合,科技含量高。县级林业主管部门、建设单位等与大专院校、科研院所建立了长期稳定的科研与技术协作关系,新技术、新成果在珍贵树种培育中推广应用普遍;承担规划和作业设计的单位资质达到丙级(含丙级)以上,规划科学规范,作业设计符合《珍稀树种培育作业设计规定》(办造字〔2008〕30号);采种、育苗、整地、栽植、施肥、病虫害防治、抚育管理等珍贵树种培育技术成熟,科技含量高,集约化程度高。
  第十一条 注重资源保护,保护成效好。珍贵树种天然林分、重要群落、古树名木保护良好,树龄100年以上或胸径100厘米以上珍贵树种古树名木资源清楚并得到挂牌保护,主要乡土珍贵树种种类收集达到90%以上。
  第十二条 生态意识强,社会氛围好。媒体宣传广泛深入,科普工作扎实有效,公众生态保护意识强,保护和培育珍贵树种成为地方共识和传统,珍贵树种在城乡造林绿化中普遍使用,建成一批特色生态文化示范单位,树立了良好的生态形象。
  第十三条 辐射带动力强,示范推广效果好。在珍贵树种培育组织管理、政策机制、培育技术、产业发展等方面创造出富有特色的模式和经验,具有较高的知名度,对区域乃至全国珍贵树种培育和产业发展具有显著的推广示范作用。

第三章 申报、审核、确定

  第十四条 县级人民政府对照申报条件自查后,逐级向省级林业主管部门提交关于国家珍贵树种培育示范县的申请材料(3000字以内),主要内容包括:珍贵树种培育情况、主要成就和经验等,同时附以下三个附件:
  (一)国家珍贵树种培育示范县申报审核表(见附录2);
  (二)国家珍贵树种培育示范县自查核查表(见附录3);
  (三)珍贵树种培育专题片(12-15分钟)。
  第十五条 省级林业主管部门对申报县申报材料进行审核,对照申报条件组织开展实地核验;根据核验结果,对达到申报条件的提出推荐意见,于申报年度的4月底前以厅(局)文件报国家林业局。
  省级林业主管部门申报文件内容主要包括示范县珍贵树种培育工作开展情况,依次排序拟推荐上报的国家珍贵树种培育示范县名单,同时附以下五个附件:
  (一)县级申请材料;
  (二)国家珍贵树种培育示范县申报审核表;
  (三)国家珍贵树种培育示范县自查核查表;
  (四)国家珍贵树种培育示范县省级核验报告;
  (五)县级珍贵树种培育专题片(12-15分钟)。
  第十六条 国家林业局成立珍贵树种培育示范建设专家委员会,对省级推荐上报的示范县,对照申报条件,综合考虑自然地理、区位条件、适宜树种及典型性、代表性等因素进行审核,必要时组织专家实地核验,提出审核意见和候选示范县名单,提交国家林业局审核后发文确定。

第四章 建设与管理

  第十七条 示范县获取资格后,要按照规划和上级林业主管部门要求进一步推进珍贵树种培育工作,加强组织领导,落实部门责任,搞好宣传发动,加大资金投入,创新政策机制,依靠科技支撑,开展技术培训,严格规范管理,强化培育措施,探索培育模式,总结培育经验,不断提升示范建设水平。
  第十八条 国家和省级林业主管部门按程序对符合投入方向的示范县珍贵树种培育给予资金、政策等支持。重点支持建设主体明确、林地林木权属清楚、地块相对集中连片、树种选择适宜、集约化程度高、管理规范的珍贵树种培育示范基地建设。
  第十九条 开展国家珍贵树种培育示范基地建设的县级林业主管部门,要落实好示范基地建设主体,严格按照国家基本建设和中央财政专项资金管理要求,推行示范基地建设法人负责制、合同制、报账制等管理制度,确保示范基地建设质量。
  (一)示范县林业主管部门要按要求及时组织编制作业设计,上报省级林业主管部门审批。省级林业主管部门要在国家计划下达后3个月内完成作业设计批复。作业设计一经批准,不得随意变更;确实需要变更作业设计的,须报原审批部门批准后实施。
  (二)示范基地建设单位要严格按照批复的作业设计施工作业,搞好施工过程的监督管理,按时保质完成建设任务;依托科技支撑单位推广先进科技成果和实用技术,探索建立科学的培育模式和适宜的政策机制;要严格执行中央资金管理规定,专款专用,不得挤占、截留、挪用;针对不同立地条件、培育模式、造林树种、培育目标等,做好林木生长、健康状况等观测记录,总结示范建设成效和经验,纳入示范县建设年度工作总结,及时上报相关信息;要在示范基地建设区域树立“国家珍贵树种培育示范基地”标牌;建立档案管理制度,确定专人负责,对示范基地建设情况,按照技术、管理、财务等分门别类建立档案。
  第二十条 由国家资金支持营造的珍贵树种示范林,要严格执行森林培育和采伐相关规定,除国家和地方工程建设占用征收征用外,在林木达到成熟之前不得主伐。以林苗一体模式培育的珍贵树种林分,林木移植要科学合理,移植后的林分,必须保留适宜密度。
  第二十一条 省、市林业主管部门要做好示范县珍贵树种培育的组织协调、指导服务和检查监督等工作。获得示范县资格的县级人民政府,每年12月10日前要逐级向市、省级林业主管部门报送工作总结。省级林业主管部门要全面总结珍贵树种培育示范工作,于每年12月15日前向国家林业局报送全省珍贵树种培育示范建设工作总结。
  第二十二条 国家珍贵树种培育示范县实行动态管理。示范县确定3年后,国家林业局要依据本办法、国家珍贵树种培育示范建设成效考核评价办法(另行制定)、国家珍贵树种培育示范基地投资计划、示范县珍贵树种培育规划等,对示范县建设成效进行考核评价。考核合格的,保留示范县资格;考核结果较差的,限一年内整改;整改后仍然较差的,取消示范县资格。

第五章 附  则

  第二十三条 对自然条件好、地方政府重视、群众积极性高、珍贵树种培育成效好、辖区内2/3以上的县(区、市、旗)达到国家珍贵树种培育示范县申报条件的地级市(地区、自治州、盟),其人民政府可参照本办法规定的申报条件和程序申报国家珍贵树种培育示范市(地级)。
  第二十四条 本办法自发布之日起施行。
  第二十五条 本办法由国家林业局负责解释。
  附录:1.国家珍贵树种培育示范县申报条件
     2.国家珍贵树种培育示范县申报审核表
     3.国家珍贵树种培育示范县自查核查表
  (以上附录略,详情请登录林业局网站)