对未经清算即吊销公司的企业法人营业执照的置疑及相关建议

作者 戴洪斌
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公司未参加年度检验，被公司登记机关直接吊`销企业法人营业执照，这是常见的事，在司法实践中也常遇见。《公司登记管理条例》规定，每年1月1日至4月30日，公司登记机关对公司进行年度检验，公司有义务依照有关规定进行检验，公司未履行义务，被公司登记机关处罚是应该的。公司登记机关在公司未进行年检或违反了其他法律、行政法规，未被清算的情况下，即直接吊销其企业法人营业执照，这种作法于理于法是否妥当，值得商榷。这一问题，关系到公司登记机关的依法行政，关系到公司和相对方的合法权益的保护，也关系到人民法院处理公司和相对方的权利义务纠纷，故有现实意义。
一、 吊销企业法人营业执照的实质
企业法人营业执照是公司从公司登记机关处领取的法律文件，它记载了公司的两个方面的事项，即公司的法人资格和合法经营权。公司登记机关吊销企业法人营业执照，其法律实质是取消公司的法人资格和经营权，引起的法律后果是，公司被取消法人资格和经营权，公司从主体上被消灭了。
二、未经清算直接吊销公司的企业法人营业执照，违背了《公司法》的规定
当公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现，或股东会决议解散，由股东组成、或由股东会确定人选组成清算组进行清算，以了结公司的债权债务，分配公司的剩余财产，然后再向公司登记机关申请注销公司的法人资格；逾期不成立清算组的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组，进行清算。这是公司终止的正常情况。当公司资不抵债时，被依法宣告破产的，由人民法院由人民法院依照有关规定，组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组，对公司进行破产清算，了结公司的各种债权债务，分配公司的剩余财产，然后再向公司登记机关申请注销该公司的法人资格。这是公司终止的司法途径。第三种情形就是公司因违反法律或行政法规被公司登记机关等有关主管机关责令关闭而终止。公司登记机关等有关主管机关终止公司，依法须组织清算组进行清算，使公司的债权债务得到妥善解决，公司的剩余财产也得到妥善的处理，然后再终止公司。有关主管机关，特别是公司登记机关的一般作法是，不组织清算组对公司进行清算，就直接终止公司，上面提到的某公司因未参加年检而被吊销企业法人营业执照即属此情形。
依照《公司法》的有关规定，公司因违反法律、行政法规被依法责令关闭的，应由有关主管机关组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组，进行清算。清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会或有关主管机关确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。公司终止是指公司的法人资格消灭，公司在组织上彻底解散，并永久停止营业活动，终止公司是严肃的事情。有关主管机关，特别是公司登记机关，终止某公司，应经清算阶段在处理及了结公司的权利义务关系、分配公司的剩余财产后，始得终止公司。公司登记机关在终止公司的过程中，常是不经过组织成立清算组进行清算，就直接吊销公司的企业法人营业执照，取消公司的经营权和法人资格。公司登记机关的本意也许是，取消公司的经营权，于是就吊销企业法人营业执照。由于公司的经营权和法人资格同载于企业法人营业执照，吊销执照，比如一同取消其法人资格。公司登记机关对公司未经清算就取消法人资格，是与《公司法》的规定相冲突的，因公司登记机关终止公司须经清算。
三、 直接吊销企业法人营业执照，不利于了结公司的债权债务、处理公司的剩余财产
1、 公司终止后，无法律依据再成立清算组
从法理上讲，公司被吊销了企业法人营业执照，公司即告终止，公司终止后，再无法律依据成立清算组。如要对公司的遗留问题进行处理，只算是一种善后事宜的处理，非清算行为。故直接终止公司，使《公司法》的有关主管机关组织成立清算组进行清算、了结公司债权债务、处理公司剩余财产的规定，无从得到落实。
2、 公司被直接终止后，股东和公司登记机关怠于处理公司的遗留问题
公司未经清算被公司登记机关终止后，股东常是怠于处理公司的遗留问题的；股东除对分配公司的现有财产有兴趣外，对公司的债权债务不再关心，或因无法行使而不能关心。这样的终止比如引起民事法律关系的混乱，回影响公司的相对人的利益。
公司登记机关在吊销企业法人营业执照后，也不会再过问公司的遗留问题。它认为其吊销行为，是对公司的一种行政处罚，至于公司的其他事宜则不属于它的责任范围，而应属于民事范围。基于这样的认识，公司登记机关总是怠于处理公司的遗留问题，使公司处于自生自灭的状态。
3、 公司的债权人实现权利的困难，人民法院处理纠纷的困难
公司被吊销企业法人营业执照，其法人资格就不存在了，公司的债权人无法对主体上已不存在的公司提起请求，因无法律依据再成立清算组，也不能向所谓的清算组提起请求。故，直接吊销公司的企业法人营业执照，必将影响公司的债权人的债权的实现。
由于公司在主体上已不存在，也无法律依据成立清算组，故对人民法院处理有关纠纷也造成了困难。
四、 对终止公司的建议
1、 现有制度下的公司终止方法
公司登记机关欲解散某公司，可先作出决定关闭，取消其经营权；而暂不吊销企业法人营业执照，保留其法人资格。然后，公司登记机关组织成立清算组进行清算。清算事宜了结后，再取消其法人资格，吊销企业法人营业执照。
但以上方法易生弊端。公司被取消经营权后，公司的企业法人药引子仍未被吊销，其他人会误认为该公司仍具有执照上记载的经营权，易造成相对人的损害，易造成新的纠纷。此弊端是因经营权和法人资格同载于企业法人营业执照而引起的。
2、公司的经营权和法人资格分载于不同的法律文件
经营权和法人资格同载于一个企业法人营业执照，是导致公司终止程序混乱的原因。为避免该混乱，可考虑将经营权和法人资格分开记载。公司的经营权和法人资格的性质是不同的，也是独立存在的，完全可以用两个文件来分别记载，一个文件记载公司的合法经营权，这一文件可称为公司营业执照；另一个文件记载公司的法人资格，这一文件可称为公司法人资格证明书。
（1）方便了公司登记机关的终止程序
公司登记机关需终止公司时，可先吊销其营业执照，取消该公司的经营权；而暂不取消该公司的法人资格，即暂不吊销其公司法人资格证明书，在该公司未经清算了结清算事宜之前，该公司的法人资格仍然存在。待该公司的清算事宜结束，权利义务得到了结，剩余财产得到分配，方吊销其法人资格证明书，取消其法人资格。
公司登记机关在取消公司的经营权时，就不会象原来那样，因吊销企业法人营业执照而导致公司的法人资格的消灭，不会影响对公司的清算工作。
2、有利于了结公司的债权债务，分配其剩余财产
《公司法》特别重视对公司的清算工作，规定，有关主管机关终止公司须经清算，由有关主管机关组织股东、有关主管机关和有关专业人员组成清算组进行清算。《公司法》规定终止公司须经清算，其目的是为了避免因公司登记机关直接终止公司而带来的有关民事法律关系的混乱，是为了保护有关当事人的合法权益，了结公司的债权债务，分配公司的剩余财产。故可以认定清算是公司终止的前置程序。
将公司的经营权和法人资格分载于两个法律文件上，公司登记机关先吊销其营业执照，取消其经营权，由公司登记机关组织成立清算组进行清算工作，在清算阶段了结公司的各种民事法律关系，保护各有关当事人的合法权益。清算事宜终结，公司登记机关再吊销其企业法人资格证明书，取消该公司的法人资格。可见，将公司的经营权和法人资格分载于两个法律文件的作法，有利于公司清算程序的依法有序地进行，让清算成为公司登记机关终止公司的必经程序，有利于在清算程序中了结公司的债权债务，分配公司的剩余财产，以实现《公司法》规定清算的目的。经过这样的清算程序，一般不会有遗留问题。
3、有利于人民法院对纠纷的主体认定
4、可增强公司登记机关的清算责任
公司被直接吊销企业法人营业执照、终止后，公司登记机关总是怠于处理公司的遗留问题，让公司的遗留问题自生自灭，引起很多麻烦。公司未经清算即被直接吊销企业法人营业执照，是公司登记机关忽视《公司法》要求其组织成立清算组进行清算的责任而造成的。另外，有关法律法规对有关主管机关的清算工作的规定也很笼统，不具体，无可参照的程序性规定，使主管机关处于无法适从的境地，这也是有关主管机关不组织对公司的清算的一个原因，进而造成有关主管机关规避对公司的清算。
如将公司的经营权和法人资格分载于两个法律文件，就可克服公司登记机关在组织清算中的程序性矛盾，在程序上保证公司登记机关对清算的可操作性，那样，就可以严格按照《公司法》的有关规定对公司进行清算。由于有关法律对有关主管机关组织清算的规定不具体，还应该对有关规定进行解释和补充，作到有法可依。将公司的经营权和法人资格分载于两个法律文件，就可严格要求公司登记机关不得推卸组织清算的责任、减少清算程序，不得直接吊销公司的企业法人营业执照，直接终止公司。这是对公司登记机关组织清算上的程序性的保证，它增强了公司登记机关对清算工作的责任性，这样，才能够让公司登记机关终止公司的行为依法有序地进行，才不会对有关当事人的合法权益造成损害，也才能使社会经济秩序稳定健康地发展。
综上所述，公司登记机关直接吊销公司的企业法人营业执照，违背了《公司法》的有关规定，规避了对公司的清算责任，引起了公司终止程序的混乱，故对直接吊销公司的企业法人营业执照的严重性应有足够的认识。公司登记机关在终止公司的过程中加强其程序性和合法性，才能真正保护当事人的合法权益。同时，也应呼吁出台相关的有关主管机关的清算责任的法律法规，使公司登记机关等有关主管机关终止公司的行为尽早规范化。



河南省平顶山市人民政府


平顶山市人民政府关于印发平顶山市房屋租赁管理办法的通知

平政〔2010〕80号


　　各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,有关单位:《平顶山市房屋租赁管理办法》已经2010年11月23日市政府第26次常务会议研究通过,现印发给你们,望认真贯彻执行。

　　平顶山市人民政府

　　二○一○年十二月二十二日

　　
平顶山市房屋租赁管理办法
　　第一章　总　则

第一条　为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或者其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第三条　下列行为视为房屋租赁:(一)将房屋内的场地或者设施、设备、柜台、货架、摊位、墙面有偿提供给他人就地使用的;(二)以联营、入股、承包等形式提供房屋供他人使用,只获固定收益,不负盈亏责任的;(三)为解决本单位职工就业、工资、福利等将房屋提供给他人使用,由使用人提供就业岗位或出资的;(四)以土地为主要条件与他人合作建房,并将房屋的使用权在一定年限内交予合作建房人(出资人)使用的;(五)以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。

　　第四条　平顶山市范围内的房屋租赁和管理适用本办法。实行政府定价的公有住宅、廉租住房的房屋租赁,不适用本办法。

　　第五条　房屋租赁遵循自愿、有偿、公平和诚信的原则。

　　第六条　市房产管理部门主管平顶山市城市房屋租赁管理工作。其所属的房屋租赁管理工作机构具体负责市区的房屋租赁管理工作,并履行下列职责:(一)贯彻实施有关房屋租赁管理的法律、法规和本办法;(二)负责市区房屋租赁市场管理;(三)负责房屋租赁登记备案的审核、发证;(四)调处房屋租赁纠纷;(五)查处房屋租赁中的违法行为;(六)定期公布房屋租赁信息。

　　市国土资源、公安、工商、税务、人口计生、价格、财政等有关部门,应在各自职责范围内协助市房产管理部门做好城市房屋租赁管理工作。

　　第二章　租赁登记管理

　　第七条　房屋租赁实行登记备案制度。

　　房屋租赁关系设立、变更、终止的,当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起30日内,持下列材料或证件到市房屋租赁管理机构办理房屋租赁登记备案手续;房屋租赁管理机构经审查办理登记备案手续,并核发、变更或注销《房屋租赁证》。(一)出租人和承租人的身份或资格证明;(二)房屋所有权证或其他合法证件;(三)书面租赁合同或协议书;(四)出租共有房屋,需提交其他共有人同意出租的书面证明;(五)出租委托代管房屋,需提交委托人授权出租的书面证明;委托人在境外的,授权出租的证明必须依法公证;(六)承租房屋用作工场、仓库的,需提交公安消防部门的安全合格证明;(七)法律、法规、规章规定的其他材料或证件。

　　军队房屋租赁在按照军队房地产租赁的有关规定办理后,到当地房屋租赁管理机构加盖房屋租赁登记备案专用章。

　　第八条　《房屋租赁证》实行年度换证制度。未按规定办理年度换证手续的,原《房屋租赁证》自行失效。

　　第九条　《房屋租赁证》是房屋租赁管理的有效凭证。

　　租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所使用权的合法凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》作为公安部门办理户口登记的凭证之一。当事人持《房屋租赁证》到公安部门办理暂住户口和暂住证登记手续。

　　第十条　公安部门办理暂住户口登记和暂住证、工商部门办理工商营业执照时,应查验房屋租赁管理机构核发的《房屋租赁证》。

　　第十一条　《房屋租赁证》遗失的,应向原登记发证机构申请补发。

　　严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。

　　第十二条　房屋租赁登记备案时,当事人应当如实申报租金,不得弄虚作假。

　　第十三条　房屋租赁管理机构应当自接到登记申请之日起5个工作日内,进行审查和现场核验,符合本办法规定的,予以登记并核发《房屋租赁证》;不符合本办法规定的,不予登记,但应给予当事人书面答复。

　　第十四条　有下列情形之一的,房屋租赁管理机构应当注销房屋租赁登记备案,收回《房屋租赁证》:(一)申报不实的;(二)房屋灭失或停租的;(三)房屋出现重大安全隐患,不适合继续出租的。

　　房屋租赁管理机构审查不当、登记错误的,应当及时纠正。

　　第十五条　有下列情形之一的,房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共同房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　第十六条　房屋租赁管理机构应当加强对房屋出租情况、房屋租赁中介行为的监督检查。

　　房屋租赁管理机构的工作人员在履行监督检查职责时,应出示执法证件;房屋出租人、承租人、中介机构应积极配合,并如实提供有关资料,不得隐瞒或弄虚作假。

　　第十七条　房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应将租金中所含土地收益上缴国家。

　　第十八条　出租人出租房屋应当依法纳税。

　　第三章　租赁合同

　　第十九条　房屋租赁,出租人与承租人应当签订书面租赁合同,使用统一的示范文本。房屋租赁管理机构应当向出租人、承租人提供统一的房屋租赁合同示范文本。

　　第二十条　房屋租赁合同应当具备下列条款:(一)当事人的姓名或名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及其支付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)违约责任及解决争议的方式;(十)当事人约定的其他条款。

　　第二十一条　租赁公有房屋作为经营活动场所,出租人与承租人在合同中约定的租金明显低于正常市场租价的,以房屋租赁管理机构公布的市场租金指导价作为缴纳房屋租赁税费的参照依据。

　　第二十二条　房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满前3个月提出,经出租人同意重新协商签订租赁合同。租赁期满继续出租,承租人在同等条件下有优先承租权。

　　第二十三条　租赁期间,房屋所有权人转让房屋所有权的,应提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所有权转让给非承租人的,所有权转移后,受让人应按原租赁合同的约定,继续履行出租义务并享有权利。

　　第二十四条　房屋所有权人出租已抵押房屋或将其出租房屋作抵押时,应书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人。

　　第二十五条　有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;(三)当事人协商一致的。

　　因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的外,应当由责任方负责赔偿。

　　第四章　当事人的权利和义务

　　第二十六条　租赁当事人应按租赁合同的约定享有权利,并承担相应的义务。

　　出租人与承租人签订租赁合同时必须核对承租人的身份,不得将房屋出租给无有效身份证明的人员使用和居住。

　　出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的专用票据。出租人不开具票据的,承租人可以拒付租金。

　　第二十七条　出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋的,应当事先征得承租人同意。给承租人造成的损失,应当承担赔偿责任。

　　第二十八条　出租人应按租赁合同的约定检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。因维修房屋不当,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。

　　出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督,但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。

　　租赁当事人要积极协助公安机关做好防火防盗防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告。

　　出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产、生活的,应予以制止;发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的,应当及时向公安等有关部门报告,不得包庇、纵容。

　　第二十九条　出租人在租赁期限内需要对出租的房屋改建、扩建或装修的,应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致后,方可进行。

　　承租人应当爱护并按租赁合同约定合理使用所承租的房屋,不得擅自改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途,承租人确需改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途的,应当征得出租人书面同意。

　　房屋租赁当事人在租赁期限内因改建、扩建、装修房屋而确需改变房屋结构的,应按规定报有关部门批准。

　　第三十条　承租人应按租赁合同约定向出租人支付租金,并有权拒付出租人向其收取租赁合同约定以外的租金性质的其他费用。

　　第三十一条　租赁期间,承租人未经出租人同意终止使用房屋的,承租人应继续承担支付租金的义务,当事人另有约定的除外。

　　第三十二条　承租人有下列行为之一的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋。因此而造成损失的,由承租人赔偿:(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6个月以上的,当事人另有约定的除外;(五)公用住宅房无正当理由闲置6个月以上的;(六)利用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋结构的;(八)法律、法规规定的其他可收回的情形。

　　第三十三条　租赁期间,房屋出现紧急险情影响安全的,承租人可采取必要的应急措施,并立即书面通知出租人,出租人接到通知后应及时维修;不及时维修房屋的,承租人可自行维修,所需费用由出租人承担。

　　第三十四条　承租人在租赁期间经出租人书面同意,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。

　　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。

　　转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务,并应履行原租赁合同约定的承租人义务,但出租人与转租人双方另有约定的除外。

　　转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。

　　转租房屋的,转租人与受转租人应当签订转租合同,并按本办法第七条规定办理租赁登记备案手续。

　　第三十五条　房屋租赁当事人不得出租或承租本办法第十五条规定的房屋。承租人、受转租人使用租赁房屋,不得影响他人正常生产、生活,不得从事违法犯罪活动。

　　第五章　其他规定

　　第三十六条　房屋租赁管理机构在房屋租赁登记备案管理中,与公安、工商、税务等部门建立协管机制,定期通报有关信息。有关部门对未进行房屋租赁登记备案并领取房屋租赁证、办理相关登记手续的,应及时向房屋租赁管理机构通报有关情况。

　　第三十七条　街道办事处和居民委员会要协助有关部门做好出租房屋的治安管理工作,根据出租房屋分布情况,组织有关单位成立群众性治安防范组织,建立健全治安防范网络。

　　第三十八条　从事房屋租赁的中介机构不得居间代理不符合出租条件的房屋。

　　中介机构接受租赁委托业务时,应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续,并协助做好房屋租赁管理工作。中介机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订房屋出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

　　中介机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。

　　发生租赁行为的当事人,应按照公安部门租赁房屋治安管理有关法律、法规规定办理相关手续。

　　第六章　法律责任

　　第三十九条　违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房屋租赁管理机构按照下列规定进行处罚:(一)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令其限期补办,并可处以300元以上3000元以下罚款;(二)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以300元以上3000元以下罚款;(三)未征得出租人同意和未办理房屋租赁登记备案擅自转租房屋的,其租赁行为无效,并可处以300元以上3000元以下罚款。

　　第四十条　违反本办法规定,触犯其他法律、法规规定的,由有关部门依照有关法律、法规规定予以处罚,但对同一违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。

　　第四十一条　房屋租赁当事人和有关人员拒绝、阻挠房屋租赁管理机构管理人员依法执行公务,违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。

　　第四十二条　当事人对房屋租赁管理机构所作的具体行政行为不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。

　　当事人逾期不申请复议也不起诉、又不履行行政处罚决定的,由作出具体行政行为的房屋租赁管理机构依法申请人民法院强制执行。

　　第四十三条　房屋租赁管理机构管理人员徇私舞弊、贪污受贿的,由有关部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。

　　第七章　附　则

　　第四十四条　县(市)的城市房屋租赁管理,参照本办法执行。

　　第四十五条　《房屋租赁证》不作为房屋权属和拆迁补偿的依据。

　　第四十六条　本办法自发布之日起施行。原《平顶山市城镇房屋租赁管理实施办法(暂行)》(平政〔1995〕96号印发)同时废止。