（一）抵销诉讼的概念

　　抵销是指当事人就互负给付种类相同并己届清偿期的债权，在对等数额内相互消灭债权的意思表示。抵销在民法中有广义和狭义之分，广义上的抵销包括法定抵销和合意抵销，狭义上的抵销则仅指法定抵销，所谓法定抵销是指法律规定其构成要件，当要件具备时，依当事人一方的意思表示即可完成，是形成权的一种。一般只要一方当事人主动提出抵销的意思就可发生抵销之效果，无须经过法律程序。而合意抵销是指按照当事人双方的合意所为的抵销。

　　根据《合同法》第99条的规定，法定抵销的构成要件为:1、双方互负债务，但主动债权超过诉讼时效，其债权人不得主张抵销，被动债权超过诉讼时效的可适用抵销;2、双方债务的标的物种类、品质相同，如均为金钱之债，或均为交付同一种类物等;3、主动债权已届清偿期，如甲欠乙债10万元，已经到期，乙亦欠甲10万元，还有半年才到期，现甲提出抵销则不可以;4、依债的性质可以抵销，例如，以某一不作为抵销另一不作为债务，就达不到合同目的，故不允许抵销。法律规定不得抵销的债务不得抵销。例如，故意实施侵权行为的债务人，不得主张抵销侵权损害赔偿。另外，当事人之间有禁止抵销的约定时，债务不得抵销。5、抵销不得附条件、附期限，如果附有条件或期限，那么会使其效力不确定，并且有害于他人的利益。

　　民事主体在行驶和实现法律赋予的权利时，将不可避免地要诉诸于公力救济的保障。作为形成权一种的抵销权，也有可能需要通过诉讼这一公力救济途径来加以实现，债务人虽曾在诉讼程序之前行驶抵销权但遭到债权人的异议而债权人仍然就自己的债权提出了诉讼，或者债务人虽未在诉讼程序之前行驶抵销权而首次在诉讼程序中提出抵销权作为抗辩的情形，就构成了诉讼抵销。如甲以买卖合同为依据向法院起诉，要求乙支付欠款10万元，在诉讼程序中被告乙向法院主张违约损害10万元的事实，请求法院予以抵销，这一抵销就是典型的诉讼抵销。诉讼抵销在国外也被视为一种常见的抵销形式，如《卢森堡民法典》第一条明确规定的抵销有三种形式:法定抵销、协议抵销和审判上的抵销。 所谓审判上的抵销又称为裁判上的抵销，是指在诉讼程序中提出的抵销。在裁判上之抵销制度下，当事人之间债权之抵销，仅凭当事人一方意思表示，不能发生抵销效果。当事人欲达成抵销之目的，必须利用诉讼方法在诉讼上主张抵销并经法院判决后始能发生抵销之形成效果。 当事人在诉讼中主张抵销的情形包括以下几种:1、被告在诉讼前或诉讼外已为抵销之意思表示，在原告提起诉讼时就业已主张之抵销意思表示作为抗辩提出。2、被告在原告向法院提起诉讼时，主张以其对原告的债权抵销其所负的债务。此抗辩的提出是以被告承认原告的债权存在为条件的。诉讼抵销虽然广泛存在于各国的司法实践中，但在国内外至今还没有对诉讼抵销作出一个统一的定义，目前学界对诉讼抵销的定义归纳起来一般为，当事人在诉讼进行中提出的一方以自己的债权作为主动债权，来抵销对方针对自己的诉讼请求的行为。

　　（二）抵销诉讼的特征

　　诉讼抵销是指当事人在诉讼中行驶抵销权，诉讼抵销行为由于一方面涉及当事人之间的民事法律关系，另一方面也关系到法院怎样处理此案件，是作为抗辩、亦或以反诉来对待?在试图解决这些问题之前，从诉讼抵销的具体特征入手充分认识诉讼抵销的内涵、外延和性质将是十分重要的。

　　1、诉讼抵销具有对抗性。诉讼抵销的诉讼中至少存在两类诉讼行为:本诉与诉讼抵销行为。本诉是基于被动债权而提起，诉讼抵销则是基于主动债权提出的。主动债权债权人在诉讼中提出抵销之意思表示，目的是为了冲抵原告的诉讼请求，以达到债权的清偿。一旦诉讼抵销为法院所认可，则本诉之诉讼请求就不能或不完全能够得到支持。因此，在诉讼抵销中，原告和被告为了使得自己的债权获得法院的认可，势必会利用各种手段去对抗和否定对方的诉讼请求。

　　2、诉讼抵销具有相对独立性。诉讼抵销是为了对抗本诉而为之，但又区别于其他的对抗行为，其可以单独构成一个独立的诉。同时抵销之主动债权与被动债权之间并不要求有直接的法律关系，即诉讼抵销与本诉并没有直接的牵连关系。法律对本诉和诉讼抵销都规定了构成要件，只要符合构成要件都可以提出独立的诉讼请求，另外就是法院在审理过程中的独立性。对于诉讼中抵销适格与否之审理与判断与对本体诉讼之审理是完全平行的两个过程。

　　3、诉讼抵销具有预防性。如前所述的当事人在诉讼中主张抵销的第二种情形中，被告首先是对本诉的诉讼请求的存在与否进行争执，同时为了预防本诉诉讼请求获得法院认定，而在诉讼上预备主张以反对债权进行抵销的形式。在这种抵销形式中，被告首先进行了一定的抗辩，在意识到这种抗辩有无法获得认可的可能性时主张抵销。换言之，在存在诸多防御方法时，诉讼抵销是在穷尽其他防御方法后最终的对抗方式。因此，在这种情形下，诉讼抵销就具有一定的预防性。

　　4、诉讼上抵销具有确定的层次性与顺序性。对于诉讼抵销的审理围绕着三个层面进行，作为基础的主动债权有效存在的确认是第一层面，而抵销是否符合实体法规定之抵销要件的确认是第二层面，最后在抵销要件业已确认的情况下，再以合法可抵销的数额抵扣本诉诉讼标的额来确定诉讼结果。事实上以上第一层面是包含在第二层面之抵销法定要件确认之中的，但是在诉讼中审理诉讼抵销时，被动债权人通常是以此作为争辩的第一选择。因此有必要将其独立列明，作为确认诉讼抵销的首要层面。相应地，主张诉讼抵销的诉讼当事人在其主张抵销之前，大部分情况下也是以对被动债权的不成立、未生效、可撤消、无效等暇疵进行争辩，而抵销则是其为避免败诉而迫不得已使用的方式。’一正是基于此特殊性，审理诉讼中抵销应在被动债权已确认之后进行，这就体现了诉讼上抵销确认的顺序性。

　　（三）抵销诉讼的制度价值

　　1、发现真实。发现真实是民事审判的切实目标，而当事人的主张和诉求的对抗是达致这一目标的重要途径。抵销诉讼存在两个相互独立又对立的诉讼请求，当事人为了使这种主张获得法官的确信进而做出有利于自己的判决，必然积极地抗辩和充分地举证。这既包括从正面提供充分的证据证明自己的诉讼请求的正当性，也包括从反面提供相应的证据证明对方当事人诉讼请求的假定性。在自认和认诺中，当事人实质上放弃了这种对抗的机会，但是在诉讼上的预备抵销时这种对抗非常显然。通过当事人的这种对抗，法官以中立、超然的态度听审当事人的对抗，根据当事人提供的证据和自己深厚的专业知识做出接近事实真相的判断，这也增强了当事人对判决的可接受性。抵销诉讼为法官从正反两个方面衡量当事人主张和证据的合理性提供了制度性契机。

　　2、保障正义。正义是人类孜孜以求的目标，其早已超出了道德的范畴而具有了理性的光芒。但是，正义又具有多样性，虽然每个学者甚或每个人对正义的理解都带有个人色彩，但这并不影响人们对正义的追求。权益可能受到裁判不利影响的当事人必须被赋予充分的参与权，使得他们能够对裁判的最终形成发挥实质性影响。作为正义的现实载体，法庭审判的正义性更为显观。抵销诉讼请求的相逆性和对抗性使得当事人获得更大的权利话语空间。他们不但要对自己的诉讼请求承担证明责任，而且要尽量推翻对方当事人提供的证据，免受另一利益的损害，两种程序并行或者重叠，这样当事人所支配的法的空间就异常强大。当事人的这种程序参与权对法官心证的形成有着决定性的影响。这昭示着，当事人是程序的真正的支配者。抵销诉讼通过当事人的程序参与性，不仅有助于实质正义的实现，更因当事人的程序自治性而利于程序正义的实现。

　　3、增进效益。在民事诉讼中，效益是指民事审判的收益和成本之间关系的范畴。效益是当事者和社会公众衡量审判的直接明显的标准，效益是现代法治国家积极追求的目标。德国在1976年颁布了《简化与加速诉讼程序的法律》，1990年又颁布了《简化司法程序法》 ，效益的诉讼价值位阶明显增强。抵销诉讼最大的优点就是将原本可以作为独立诉讼标的的债权债务关系拉进到已诉讼系属的权利义务关系中一并解决。作为一种积极抗辩，抵销使得当事人免于另行起诉所带来的双重程序造成的讼累，赋予这种抗辩以既判力，更保证了本诉和抵销抗辩审判的集中性;作为一种反诉，抵销和本诉适用同一个程序审理，程序的单一性使得法官或者陪审团将精力集中于当事人所争执的事项上，而且也避免了程序的重复和司法资源的肆意浪费。如果抵销另行起诉，一方面可导致程序的繁化;另一方面，也是最关键的，如果抵销之诉的判决与原诉的判决不一致时，势必会滞碍执行程序的进行，当事人的正当利益无法及时得以维护，甚或受到不当剥夺。

　　4、保证安定。“程序安定是指民事诉讼应依法定的时间先后和空间结构展开并做出终局决定从而使诉讼保持有条不紊的稳定状态。程序的安定性包含两个不同层面的安定，即程序规范的安定和程序运作的安定。其基本要素包括:(1)程序的有序性;(2)程序的不可逆性;(3)程序的时限性;(4)程序的终结性;(5)程序的法定性” 。在抵销诉讼中，如果不允许被告主张抵销，两个平行的诉讼就会产生，先行诉讼与后行诉讼之间产生对“法院对同一债权实行双重审理”的危险，这种危险不但造成了程序的反复，而且破坏了先行程序的稳定性。如果允许被告在本诉中主张抵销抗辩，那么抵销被吸收进本诉中而进行一并的审理。通过抵销抗辩，当事人程序压力减弱，争点集中，程序的不可逆性得以维持。如果允许被告在本诉中对抵销的债权提起反诉，那么，法院就可以对本诉和反诉集中进行审理，法院对同一债权进行双重审理的危险也就烟消云散。无论大陆法系国家赋予抵销抗辩以既判力，还是英美法系国家赋予抵销反诉以既判事项效力，其趣旨都在维持既定的审判程序的正当性和安定性，这也是两大法系国家抵销诉讼的最终落脚点，也是我国探求抵销诉讼的真正归宿。审理。通过抵销抗辩，当事人程序压力减弱，争点集中，程序的不可逆性得以维持。如果允许被告在本诉中对抵销的债权提起反诉，那么，法院就可以对本诉和反诉集中进行审理，法院对同一债权进行双重审理的危险也就烟消云散。

　　（四）两大法系抵销诉讼的比较

两大法系抵销诉讼的比较就笔者的阅读范围而言，无论是英美法系国家还是大陆法系国家都没有抵销诉讼这个概念，但是并不意味着抵销诉讼的缺失。相反，在这些国家中，在诉讼进行中，被告人主张抵销的情形屡见不鲜，但是两大法系国家对抵销的性质的态度却大相径庭。大陆法系国家将抵销视为一种抗辩，英美法系国家将抵销视为一种反诉。因此，两大法系国家对抵销诉讼的比较可归结到对抵销性质为抗辩和反诉的争论。

　　在英美法系国家，抵销至今仍被视为反诉，笔者称这种抵销诉讼为反诉模式的抵销诉讼。反诉制度与抵销有着紧密的渊源关系，这表现在反诉制度是由罗马法时期的抵销抗辩发展出来的。“反诉制度是建立在抵销抗辩基础上的，比较单纯，只有在反诉请求能够与本诉请求相互抵销的情况下，才允许提起反诉，并且这一反诉没有强制的问题，从学理上的分类来看属于任意反诉”。 抵销的成立是反诉成立的前提性要件。即使是现在，英美法系国家仍然视抵销为反诉。英美法系国家的反诉制度并不要求反对请求与本诉的诉讼请求有任何的联系，也无须与原告的诉讼请求产生于同一交易或者合同中。《美国联邦民事诉讼规则》第13条第2款关于任意的反请求规定:“在诉答文书中，可以提出任何对抗对方当事人的请求，该请求并非基于对方当事人请求的诉讼标的交易或事件而产生的，可以作为反请求提出”。 由此，作为对原告的诉讼请求可能没有牵连的反对请求，被告完全可以提出反诉进行抵销。

　　在大陆法系国家，抵销被视为一种特殊的抗辩，笔者称这种抵销诉讼为抗辩模式的抵销诉讼。抗辩是指原告为了贯彻其攻击性的申请并证明其理由，而被告为了贯彻其防御性的申请并证明其理由而进行的手段性的陈述。抵销抗辩可以分为与实体关系无关的抗辩和与对实体关系的抗辩两种。 诉讼上的抵销是一种与实体关系紧密相连的抗辩。但是这种抗辩具有特殊性，即抵销的最后性。“对被告来说，抵销是获得胜诉的最后一个手段。这种胜诉显然要求做出牺牲—反债权，被告必须在无其他无需主张的抗辩的情况下做出牺牲。因而他希望只有当确认了诉之债权存在时才对抵销做裁判”。 可以说，抵销是一种积极的抗辩，被告应当对自己的积极抗辩承担举证义务。抵销作为一种特殊的抗辩这是大陆法系典型国家德国、日本和法国的通行做法，这也反映了他们的制度和价值理念的趋同。

　　通过考察发现，无论在英美法系国家还是大陆法系国家，抵销诉讼的现实存在是一个不容回避的事实。尽管存在差异，但探求两种模式的抵销诉讼，可以发现许多共同的机理。

　　1、反对请求的独立性。作为一种特殊抗辩，抵销旨在对抗原告的诉求。如果原告与被告换位，这种抵销仍然成立，而且若当事人不主张抵销，也可以作为独立的诉讼标的提起诉讼。“抵销抗辩既具有抗辩的性质，同时其本身又是当事人提出的可以单独构成诉讼标的的反对债权，也即具有类似于反诉的特殊性”。 大陆法系国家实质上也承认抵销请求的独立性，更不用说作为反诉看待的英美法系国家的抵销。实质上，即使大陆法系国家的作为抗辩形式的抵销也具有类似于反诉的性质，两大法系国家的抵销在本质上都蕴涵着反诉的溯源。

　　2、都是当事人参与诉讼程序的有效方式。“与程序的结果有利害关系或者可能因该结果而蒙受不利影响的人，都有权参加该程序并得到有利于自己的主张和证据以及反驳对方提出之主张和证据的机会。这就是‘正当程序’原则最基本的内容或要求，也是满足程序正义的最重要条件”。 作为一种特殊抗辩，抵销保障被告获得对抗原告诉求并适时维护自己债权的机会，同时这种抗辩也增强了诉讼的对抗色彩，有利于真实的发现，这是当事人程序参与权和支配权的细化。抵销作为一种反诉是当事人行驶诉权的样态之一，旨在对抗原告的诉求，保障诉权的正当行驶。

　　3、在结果意义上，两大法系都规定了抵销的既判力。在大陆法系国家，判决理由通常不具有既判力，但是作为判决理由的抵销抗辩作为例外而具有既判力。这种既判力的正当化根据是诚信原则及避免重复诉讼和矛盾判决。英美法系国家没有既判力的用法，而是称之为既判事项效力。判决一旦做出就不能就同一争点继续进行诉讼，这样做是出于私人利益和国家利益的双重目的。反诉作为一种独立的反请求，当然产生请求排除的效力。

　　（五）我国建构抵销诉讼的模式建议

我国目前尚无抵销诉讼的模式，我国还面临着抵销诉讼的模式选择问题。从法治传统和制度理念上看，我国更加接近于大陆法系。但是大陆法系国家完善的抗辩制度以及特色鲜明的判决书风格却是我国诉讼所缺失的。程序法抗辩的缺失以及抗辩程序的非严谨性使得我国无法采用抗辩模式的抵销诉讼。原因在于:

辽宁省葫芦岛市人民政府


葫芦岛市城市住宅区物业管理办法


葫芦岛市人民政府令

　　　　　　　　　　　　　　第33号

现发布《葫芦岛市城市住宅区物业管理办法》自发布之日起施行。



　　　　　　　　　葫芦岛市城市住宅区物业管理办法


　　　　　　　　　　　　　第一章 总则

　　第一条 为改善和加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用与维护，提高居住环境质量，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的城市住宅区物业管理适用于本办法。

　　第三条 本办法所称住宅区物业，是指住宅区内房屋及相关共用设施、设备和共有场地。。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
　　本办法所称业主是指物业所有权人。
　　本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条 市建设部门是本市城市住宅区物业管理的行政主管部门，负责住宅区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定物业管理标准和制度，对物业管理委员会的管理和服务工作进行监督、检查。
　　各区政府及街道办事处、社区居委会和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第五条 住宅区物业管理坚持以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

　　　　　　第二章 业主、物业使用人的自治管理

　　第六条 房屋售出率或入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理条件规定的原有住宅区，由建设行政主管部门指导和协助街道办事处、社区居委会组织召开业主、物业使用人大会或代表会，选举产生物业管理委员会。
　　一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
　　物业管理委员会与社区居委会可合署办公或在社区居委会领导下单独设立物业管理专业委员会。
　　物业管理区域范围由建设行政主管部门在征求街道办事处意见的基础上根据城市建设与管理的实际需要划定。
　　物业管理区域与社区管理范围，坚持划定一致、便于管理的原则。划定不一致的，应当按照有关设置原则予以调整；暂时无法调整的，其物业管理区域必须小于社区管理范围。

　　第七条 业主、物业使用人依法享有下列权利并履行相应义务：
　　（一）物业管理服务的权力；
　　（二）业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权。
　　（三）决定有关物业管理的重大事项；
　　（四）监督物业管理委员会的工作；
　　（五）执行业主、物业使用人大会和代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；
　　（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
　　（七）按规定缴纳共用部位、设备、设施维修基金和按照缴纳物业管理服务费。

　　第八条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：
　　（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；
　　（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；
　　（三）改变或撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
　　（四）决定物业管理服务项目、收费等重大事项。

　　第九条 业主、物业使用人大会或者代表大会由物业管理委员会负责召集，每年至少召开一次，必要时经15％以上业主、物业使用人或者代表提议，可随时召开。

　　第十条 物业管理委员会由5至15人组成，设主任1名，副主任若干名。
　　物业管理委员会主任应由业主但任。

　　第十一条 物业管理委员会每届任期3年。任期期满前3个月应筹备选举新一届物业管理委员会。
　　物业管理委员会委员可以连任。

　　第十二条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件到市、县物业行政主管部门登记备案：
　　（一）物业管理委员会委员名单；
　　（二）物业管理委员会章程。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
　　物业管理委员召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、国民委员会等有关单位参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责是：
　　（一）维护全体业主、物业使用人的合法权益；
　　（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
　　（三）审定物业管理企业提出的年度物业管理计划、财务预、决算和管理服务的重大措施；
　　（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（五）确定或调整物业管理服务内客，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
　　（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理措施，监督共用设施设备和共用场地的合理使用；
　　（七）负责本住宅共用部位、设施、设备维修基金的使用、管理和筹集；
　　（八）业主、物业使用人大会或者代表大会赋予的其他职责。

　　　　　　　　　　第三章 物业管理企业

　　第十五条 开办物业管理企业必须经县级以上物业行政主管部门资质审查，领取资质证书，并经工商行政审理机关登记注册，领取营业执照，方可从事物业管理。
　　申请物业管理企业资质条件，由市物业行政主管部门制定。

　　第十六条 物业管理企业的权利、义务是：
　　（一）按照物业合同要求，履行住宅区物业管理职责；
　　（二）依照委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；
　　（三）制止违反物业管理规定的行为；
　　（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；
　　（五）按委托管理合同实施物业管理；
　　（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；
　　（七）协助有关部门开展社区活动。

　　第十七条 物业管理企业必须以与物业管理委员会签订物业管理合同的方式实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容。
　　（一）双方单位的名称、住所；
　　（二）管理范围和管理项目；
　　（三）物业管理要求和服务标准；
　　（四）物业管理服务费标准；
　　（五）合同期限；
　　（六）违约责任；
　　（七）终止合同的条件；
　　（八）合同双方约定的其他事项。
　　物业管理合同自签订之日起15日内，由物业管理企业向县级以上物业行政主管部门备案。物业管理合同使用统—印制的国家示范文本。

　　第十八条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：
　　（一）对已收取的物业管理服会费用按实结算，剩余部分予以结转；
　　（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；
　　（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第十九条 物业管理企业合并、分立、变更名称、调整法定代表人等，应在30日内到县级以上物业行政主管部门重新办理有关手续。

　　　　　　　第四单 物业的前期管理与移交

　　第二十条 新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立属于物业前期管理。物业的前期管理由房屋开发建设单位或其委托的物业企业负责。
　　物业前期管理费用分别由房屋开发建设单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和未出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或已出租的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十一条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签订前期物业管理服务协议，并使用统一印制的国家示范文本。

　　第二十二条 房屋开发建设单位在住宅区建设时，应按下列标准为物业管理和社区居委会无偿提供办公用房：
　　（一）建筑面积5万平方米以下住宅区为80至100平方米的物业管理用房55平方米的社区服务用房；
　　（二）建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的为100至120平方米的物业管理用房和110平方米的社区服务用房；
　　（三）建筑面积在10万平方米以上的分别为120至150平方米、165平方米。
　　物业和社区实行统一管理的可提供一处办公场所。
　　上述办公用房所发生的费用可计入该住宅区建设成本。

　　第二十三条 物业管理办公用房产权属业主共有，在房屋开发建设单位移交物业时一并移交给物业管理委员会，由物业管理委员会有偿提供给物业管理企业使用。

　　第二十四条 新建住宅区开发建设单位，应按该住宅区总建筑面积0.2％的比例，以成本价向小区物业管理委员会提供商服用房，该房产归业主共有，由物业管理委员会委托物业管理企业经营使用，其经营收入归物业管理委员会，弥补物业管理费用不足。
　　开发建设单位没有商服用房的，可向物业管理委员会提供标定数量商服用房价格补偿，标准按商服厂房的销售价与成本价价差计算。

　　第二十五条 房屋开发建设单位移交物业时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：
　　（一）住宅区平面规划图、竣工总平面图；
　　（二）单位房屋及配套的基础设离设备的竣工图；
　　（三）地下管网图；
　　（四）各类房屋和共用设施设备清单；
　　（五）其他必要的资料。

　　　　　　　　第五章 物业的管理与作用

　　第二十六条 物业管理企业应当将下列事项纳入管理范围：
　　（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护；
　　（二）小区道路、车辆的行驶和停放、公共场所的使用和经营；
　　（三）小区环境卫生、园林、绿地及绿化设施的养护管理；
　　（四）物业管理委员会商服用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；
　　（五）日常治安秩序的维持；
　　（六）物业行政主管部门和委托物业管理合同中约定的其它物业管理事项。

　　第二十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；
　　（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；
　　（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；
　　（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；
　　（五）安装影响房屋结构的动力设备；
　　（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

　　第二十八条 业主、物业使用人装修房应当事先告知物业管理企业，并接受物业管理企业有关建筑安全和使用要求的指导。物业管理企业对违反本办法及有关规定装修房屋的行为，应当及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告市县级物业行政主管部门依法处理。

　　第二十九条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第三十条 因物业维修或因公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，须经有关行政管理部门批准后施工，并在限定的期限内恢复原状。

　　第三十一条、在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告。敷设管线、应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

　　第三十二条 在物业管理区域内的共用场地增设、改建房屋及其它设施的，须征得物业管理委员会同意并报县级以上物业行政主管部门签署意见后，方可到有关部门办理审批手续。

　　第三十三条 业主转让、出租房屋或物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或租凭合同的附件。
　　当事人应当自房屋转让合同或租凭合同签订之日起10日内，将房屋转让或者出租的有关情况书面告知物业管理委员会和物业管理企业。

　　　　　　　　　　第六章 物业管理费用

　　第三十四条 住宅共用部位，设施、设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。

　　第三十五条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。
　　房屋共用部位、设施、设备、大修、更新、改造费用，在维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。

　　第三十六条 房屋的共用部位、设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。
　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或赔偿。

　　第三十七条 房屋及附属设施设备危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时维修；拖延或拒不维修的，物业管理委员会可以委托物业管理企业进行维修，费用由责任人承担。

　　第三十八条 业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

　　第三十九条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业按照本市物业管服务收费指导价协商确定，并报市物价部门和市物业行政主管部门备案。

　　第四十条 物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务所收取的费用，除市物价部门有统一收费标准外，由当事人双方议定。
　　第四十一条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目和标准必须向社会公布，接受业主、物业使用人监督。
　　业主和物业使用人应当按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　第四十二条 收取物业管理服务费须持有市物价行政管理部门核发的收费许可证，并未证收费。收费人员收取物业管理服务费应佩带收费工作标志，使用税务部门监制的物业管理服务收费专用发票。凡不按上述要求收费的，业主、物业使用人有权拒付物业管理服务费。

　　第四十三条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况，每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

　　第四十四条 业主、物业使用人对物业管理企业公布的物业管理服务纲收支情况可提出质询，物业管理企业应在质询提出7日内予在答复；业主、物业使用人对物业管理服务费收支中存在的违规问题，可向市、县级物业行政主管部门进行投诉，市、县级物业行政主管部门应在收到投诉后15日内予以答复。

　　　　　　　　　　　第七章 法律责任

　　第四十五条 违反本办法第十五条规定，未经市物业行政主管部门资质审查，由、市县级物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。

　　第四十六条 违反本办法第十八条、第二十五条规定之一的，由市、县物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法第二十二条、第二十三条规定，未提供物业管理办公用房的，由市、县级物业行政主管部门责令房屋开发建设单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十八条 违反本办法第二十七条规定。有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，山市、县级物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。

　　第四十九条 违反本办法第二十九条规定，占用或出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由市、县级物业行政主管部门责令改正，并可处以2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条 业主、物业使用人违反本办法第四十一条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业除依法追缴外，还可以按照应缴金额的0.3％按日加收滞纳金。
　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条 业主、物业企业、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本办法规定的，市、县级物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。
　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十二条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或擅自设立收费项目。提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照法律、法规的规定处罚。

　　第五十三条 市、县级物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　第八章 附则

　　第五十四条 本市城市内的办公楼、写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。本办法未尽事宜按国家和省有关规定执行。

　　第五十五条 本办法执行中的具体问题，由市建设委员会负责解释。原《葫芦岛市住宅小区管理暂行规定》（葫政发［1994］7号）同时废止。


　　　　　　　　　　　　　　 葫芦岛市人民政府办公室 2001年11月13日印发