崔建远 清华大学法学院 教授




关键词: 一般法定的解除条件 从给付义务 不可抗力 合同目的
内容提要: 违反从给付义务必须达到相对人的合同目的因此而落空的程度才允许解除合同。不可抗力致使不能实现合同目的作为合同解除的条件，尚无废除的必要。不能实现合同目的可被解释为严重影响订立合同所期望的经济利益。在金钱给付作为合同标的场合，付款迟延情况下的解除合同必须从严把握。


关于合同解除，笔者先后发表过数篇论文，涉及法定解除的条件，提出了意见。随着时间的推移，实务的发展，研究的深化，又有新想法产生，兹提出来就教于大家。

一、关于违反从给付义务与合同解除

合同解除的条件中，有些是违约行为，即违反合同义务的行为。众所周知，合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务等类型。违反主给付义务且达到一定程度，《合同法》第94条等条文明确规定，可以解除合同，这无疑问。需要讨论的是，违反从给付义务是否允许解除合同。对此，我们通过一件案例加以分析。

2000年11月21日，出租人甲和承租人乙签订了《房屋租赁合同》，由一个前言和9个条文组成。其前言的主要内容是，出租人承诺对所出租的楼层依法享有所有权，依法出租。合同的第1条规定，出租楼层座落的方位、建筑面积和出租楼层的用途。第2条规定，租赁期为10年，从出租人将出租楼层装修完毕，承租人验收合格当日起计算。第3条规定，自双方在本合同上签字盖章之日起3日内，承租人向出租人支付定金60万元人民币。在承租人对租赁物A房予以验收并认为合格时，该定金转为第一年的部分租金，第一年租金的不足部分，承租人在验收合格后3日内付齐。出租楼层的租金在第一年为每平方米4．8元人民币，从第二年起每年递增2%。从第二年起，租金按半年支付，承租人应于每半年的第一个月内付清。第4条规定，出租人负责装修工作及费用，装修方案由承租人决定。装修标准由双方共同商定(见装修合同)，装修工期二个月，费用50万元人民币，交工时能满足乙方开始工作要求。出租人应为承租人提供2个停车位，费用由出租人负担。第5条规定，在租赁期限内如一方违约，除赔偿守约方实际损失外还需支付违约金120万元人民币，但因不可抗力造成的不能履行除外。如在本合同签订30日内，出租人不能出示所出租楼层的所有权证证明，视为出租人违约。第6条规定了争议的解决方式。第7条规定了本合同的份数。第8条规定了本合同自双方签字盖章后产生法律效力。第9条规定了本合同的附件范围。

《房屋租赁合同》签订的当天，承租人向出租人支付定金60万元人民币，其后又支付40万元的款项作为租金。但在合同签订后30日届满时，出租人未能提供所出租楼层的房屋所有权证，自合同签订后140天，承租人通知出租人，如果再不出示房屋所有权证，将解除合同。出租人出示了出租人的法定代表人对所出租楼层的所有权证。承租人再次通知出租人，如不能出示出租人对所出租楼层的所有权证，会解除合同，并请求出租人支付120万元的违约金。出租人以正在办理所出租楼层的所有权移转手续为由，拒绝了承租人的请求。承租人除了支付40万元的租金，出租人以60万元的定金冲抵了部分租金外，一直以出租人严重违约为由拒付其余的租金。于是，承租人于2003年6月15日不再使用A房，声称已经解
除了合同，理由是出租人违反了主要条款规定的重要义务，且经催告仍未履行。

笔者认为，双方当事人在合同中约定，出租人对于租赁物必须享有所有权，且应当在租赁合同签订30日内，向承租人出示对租赁物的所有权证证明，这应当属于主要条款。但主要条款不一定产生主给付义务，换句话说，主给付义务与主要条款并非是一一对应的关系，主给付义务的认定标准，不在于合同当事人对某项义务重视与否，而是它必须是合同关系所固有、必备和决定合同类型内容。由于《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同;第224条第1款规定，承租人经过出租人同意可以转租;由租赁合同不同于买卖、互易、赠与合同之处，主要在于不移转租赁物的所有权，可知系争案件的出租人对于租赁物享有所有权并非租赁合同必须具备的条件，且租赁合同不会因出租人对租赁物有无所有权而发生类型的变化，因此，出租人对于租赁物享有所有权的义务不符合主给付义务的规格。

这样界定主给付义务，是否违反建设部于1995年颁行的《城市房屋租赁管理办法》第6条关于“未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租”的规定?回答是否定的，因为该项规定固然使得出租人负担了一项法定义务，但主给付义务、从给付义务及附随义务的区别根据，不在于义务产生于法定抑或约定，而在于它们在合同关系中所具有的地位和所起的作用。此其一。附带指出，站在立法论的立场，《城市房屋租赁管理办法》的该项规定，以及第3条第1款、第4条的规定所流露出来的出租人为租赁物所有权人的倾向，尽管有尽量减少纠纷、周到保护承租人的良好意图，但是，它们一不符合租赁合同的特质及功能，二不完全符合社会生活的实际。例如，在公房改制中，单位将房屋出售给了职工，但至今尚未办理过户登记手续的不在少数，否定这些房屋的租赁，显然不合时宜。此其二。

出租人对于租赁物享有所有权的义务，要么是从给付义务，要么是附随义务。由于该项义务是当事人双方约定的，而非基于诚实信用原则产生的，不属于《合同法》第60条第2款、第68条和第69条等规定的通知、协助、保密等义务的类型；由于它可以独立以诉的形式请求履行；由于它不是为了确保承租人的固有利益不受损害，而是具有给付的内容，笔者确信它是从给付义务，而非附随义务。

出租人违反从给付义务，确实构成了违约。但并非只要当事人一方违约，对方当事人即可解除合同，解除权的产生必须符合《合同法》第94条第2项至第4项以及其他法律及其他条文所规定的条件。在系争案件中，出租人从未明确拒绝过办理出租房屋的所有权移转登记手续，没有将出租房屋毁损灭失，也未将它出卖、赠与、置换，故不符合《合同法》第94条第2项规定的条件，承租人不得援用该条项主张 解除合同。

承租人一再催告出租人出示出租房屋的所有权证证明，援用《合同法》第94条第3项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合 理期限内仍未履行”的规定，主张解除系争合同。笔者认为，该项主张不应得到支持，因为该条项所谓“主要债务”，主要指双务合同中立于对价关系的债务，即给付义务，〔1〕606此类义务应为主给付义务。违反从给付义务，只有在使承租人的合同目的落空或遭受重大损失的情况下，才能产生解除权。在系争案件中，承租人一直利用租赁物从事营业获利，且生意兴隆，谈不上目的落空及遭受重大损 失，故承租人尚无基于《合同法》第94条第3项的规定而产生的解除权。

从给付义务被违反，一般不产生解除权。对此，有通过合同约定予以明确的。例如，某《房屋租赁合同》第7.5条规定：“出租人应在租 赁房屋的改造工程交接日起2个月内向承租人提供合法有效的该租赁房屋的权属证明、改造工程监理报告、消防验收意见书和电气检测意见书等作为本合同的附件。如因出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，致使承租人无法按期开业，甚至导致合同无法履行的， 出租人应向承租人承担违约责任。”联系该合同将该条款放置于第7章“交房时间和交房条件”之中，另设第17章“本合同的生效、变更 、终止和解除”，其中于第17.3条至第17.6条、第17.11条规定本合同的解除及其原因，于第17.7条、第17.8条规定本合同的终止 及其原因，进行体系化的解释，可知上述第7.5条规定的并非本合同解除的条件，而是表达出这样的意思：当事人违反从给付义务、附随 义务的，产生违约责任，但一般不产生解除权。当然，在笔者看来，该约定仍有可完善之处，即应承认例外却未承认。从最佳的设计来说，该合同应当这样约定：出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，构成违约，出租人应承担违约责任，但不得据此解除本合同。 不过，出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，导致合同无法履行的，承租人有权解除本合同。

二、关于不可抗力与合同解除

(一)不可抗力的内涵与外延

所谓不可抗力，《民法通则》第153条规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第117条第2款完全重复了这种 界定。但如此界定并不完全合理，因为实际生活中有的客观情况虽未同时具备三个“不能”，也应当被认定为不可抗力。例如，甲将其座落于山坡上的A房出卖与乙，约定3月15日交付。3月10日气象台发布天气预报，称3月11日会发生特大山洪。此时，甲、乙均已预见到 该房可能被山洪冲毁，但无法避免，也不能克服。在该房被山洪毁灭时，仍应构成不可抗力致使甲不能履行。在这方面，有些商人就高明得多。如某《合同书》第8.1.2条约定：“不可抗力指自然力或社会动乱的破坏作用，如地震、台风、洪水、水灾、战争等，而这些又是一名有经验的承包商a）不能合理预见的b）能合理预见的但不能1）合理采取措施对此类损失或破坏进行防范，或2）合理地对下述进行保 险：（1）战争、敌对行动（无论宣战与否）、入侵、外敌行动，动乱、飞机或其他飞行装置的坠落和产生的压力波；（2）非合同双方所引起的 爆炸、火灾或其他事故。”

许多事实表明，对于不可抗力，完全不允许当事人约定，限制过死，有时不尽符合生活实际，结果不适当；若任凭当事人自由约定，就会混淆不可抗力和通常事变的界限，甚至于把当事人一方的过错行为约定为不可抗力，以逃避承担违约责任。看来，折衷较为合适，即， 允许当事人约定不可抗力的范围，但不承认约定改变不可抗力的质的规定性。

(二)不可抗力与合同效力之间的关系

不可抗力致使不能实现合同目的，该合同应该消灭。但通过什么途径消灭，各国立法并不一致。德国法系是采取合同当然且自动消灭的原则。基本上由债务人承担风险，而不是通过合同解除的方式。这种立法表面上看不拖泥带水，解决问题干脆利落，但实际上却没有顾 及到当事人如何采取救济措施，把损失降低到最低限度，有将复杂问题简单化之嫌。英美法系用合同落空原则解决不可抗力及其他意外事故致使合同不能履行的问题，确认合同解除。但这种解除不经过固有意义上的程序，即不是通过当事人的解除行为，而是由法官裁决 。我国《合同法》允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除（第94条第1项）。最高人民法院通过司法解释予以贯彻，如法释〔2003 〕7号规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人（第23条第2款）。实务中，有的合同直接贯彻了这种精神，采取了这种模式。例如，某《经销协议》第18.4条规定：“在不可抗力存在之时，本协议不终止。”

应当指出，法释〔2009〕5号将不可抗力导致合同履行困难、继续履行显失公平的情形排除于情事变更原则适用范围，造成法律漏洞，显然不适当。

(三)学术论争

有学者对于中国《合同法》将不可抗力作为解除权产生的条件提出批评：《合同法》第118条已经规定，因不可抗力而不能履行合同的一 方当事人应当及时通知对方当事人，这样，是否还有必要再通过普通的解除权行使的方式解除合同呢？既然合同目的已经不能实现，这时让当事人享有解除权，从反面讲是赋予其权利保持合同效力（即不行使解除权），而这样做实际上已经没有意义了，而通过自动解除的方 式结束合同关系，或许更好。〔1〕595

陕西省咸阳市人民政府


第 44 号


　　　
　　《唐乾陵文化遗产保护管理办法》已经市政府2008年第37次常务会议通过，现予发布，自2008年5月1日起施行。
　　　
　　　
　　 代市长： 庄长兴
　　
　　 二○○八年四月八日
　　　
　　　
　　　
　　　
　　　
　　　
唐乾陵文化遗产保护管理办法


　
　　第一条 为了加强对唐乾陵文化遗产的保护和管理，根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》和《陕西省文物保护条例》等相关法律、法规的规定，结合实际，制定本办法。
　　第二条 唐乾陵是第一批全国重点文物保护单位，其保护区由唐乾陵保护范围和建设控制地带组成。在唐乾陵保护区内进行文物保护、旅游发展、生产生活等活动的一切机关、组织和个人，均应遵守本办法。
　　第三条 唐乾陵文化遗产保护坚持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的文物工作方针，正确处理文物保护与当地社会经济发展、人民群众生产生活的关系，确保唐乾陵文化遗产的真实性、完整性。
　　第四条 唐乾陵保护区内的各类文物均属国家所有，受法律保护，不容侵犯。
　　第五条 唐乾陵保护区内的下列文物，依法予以保护管理：
　　（一）建筑遗址，包括封土、地宫、内外城垣、寝殿、便殿等；
　　（二）陵园及陪葬墓地面石刻和因各种原因被埋入地下所有石刻；
　　（三）陵园附属建筑物，包括排洪沟、石料加工场、陵邑遗址等；
　　（四）陪葬墓及其附属文物；
　　（五）与唐代历史相关的实物、文献资料及其他有历史、艺术、科学价值的文物。
　　第六条 唐乾陵保护区范围，以陕西省人民政府按照唐乾陵保护对象的内容、规模、类别、周围环境、历史风貌以及保护的实际情况，合理划定的范围为准。
　　保护范围是指对唐乾陵各保护对象本体及周围一定范围实施重点保护的区域；建设控制地带是指在唐乾陵保护范围外，为保护唐乾陵文物的安全、环境、历史风貌，对建设项目加以限制的区域。
　　第七条 唐乾陵由陕西省人民政府设置保护标志和界碑。
　　第八条 陕西省人民政府批准的《唐乾陵文物保护总体规划》，任何单位和个人不得擅自改变。确需要改变的，由乾县人民政府和乾陵博物馆共同提出方案，报经陕西省人民政府批准。
　　乾县人民政府和乾陵博物馆共同负责《唐乾陵文物保护总体规划》的具体实施。
　　第九条 根据文物保护工作的需要，对唐乾陵保护区内的集体土地可依法征收为国有土地，对不符合文物保护要求和有碍环境风貌的单位、村庄及其他建筑物应当进行改造或者拆除、搬迁，并按照国家有关规定给予补助或者安置补偿。
　　第十条 乾陵博物馆负责唐乾陵保护区内日常保护、管理，以及受省文物局委托行使文物行政执法工作；负责乾陵文物的勘探调查、考古发掘、陈列展示、科学研究、安全保护等工作。
　　乾县人民政府文物行政主管部门负责唐乾陵建设控制地带内的文物行政执法工作。
　　乾陵博物馆应加强文物保护技术的科学研究、合作与应用，建立健全管理制度，配备防火、防盗、防虫、防自然损坏等设施设备，确保文物的安全。
　　第十一条 唐乾陵保护区内发现的文物，由乾陵博物馆实施原址保护，并建立文物记录档案；无法实施原址保护的，由乾陵博物馆负责收藏，建立档案，并向上级文物主管部门登记备案。文物藏品的调拨、交换、借用和对外展出，应当按照国家有关规定办理审批手续。
　　第十二条 公民、法人和其他组织发现与唐乾陵有关的文物遗存，应当保护现场，并立即报告乾陵博物馆或乾县文物行政主管部门。
　　新发现的文物遗存需要划定保护范围和建设控制地带的，须经陕西省人民政府批准公布，并对保护规划作出相应调整。
　　第十三条 司法机关以及其他行政执法机关在查处案件中依法没收的与唐乾陵有关的文物，应当登记造册，妥善保管，在结案后及时无偿移交乾陵博物馆。
　　第十四条 鼓励单位和个人将合法收藏的与唐乾陵有关的文物捐赠给乾陵博物馆收藏。乾陵博物馆有义务征集与乾陵有关的文物。
　　第十五条 对在保护唐乾陵文物工作中做出突出贡献的单位和个人，由乾县文物行政主管部门或乾陵博物馆给予表彰奖励。
　　第十六条 在唐乾陵保护范围内进行的一切建设活动，必须经陕西省人民政府批准，在批准前应当征得国家文物局同意。在建设控制地带进行的一切建设活动，必须经相应的文物行政主管部门同意后，报城乡建设规划部门批准。
　　第十七条 对危害唐乾陵文物安全、破坏唐乾陵历史风貌的建筑物、构筑物，乾县人民政府应当及时调查处理，必要时应当予以拆迁。
　　第十八条 国家划拨的唐乾陵保护、建设、管理和维修的专项资金、唐乾陵的事业性收入，专门用于文物保护，任何单位或者个人不得侵占、挪用。
　　对单位和个人捐赠的用于唐乾陵文化遗产保护的财物，应当依法管理和使用，任何单位或者个人不得侵占、挪用。
　　第十九条 唐乾陵保护区内的地上、地下文物属于国家所有。任何单位、个人都有依法保护乾陵文物的义务。
　　第二十条 唐乾陵保护区内禁止下列行为：
　　（一）未经批准，进行新建、改建、扩建等活动的；
　　（二）擅自进行爆破、挖掘、采石等作业的；
　　（三）排放污水、挖砂取土取石、修建坟墓、堆放垃圾和其他可能损害文物安全的；
　　（四）存储易燃、易爆等危险物品的；
　　（五）未经批准，实施修缮、保养文物工程的；
　　（六）在文物本体、古建筑遗址、风景林木以及保护标志、界碑等文物保护设施上张贴、涂写、刻划的；
　　（七）设置户外广告设施、修建人造景点和其他与文物保护无关工程的；
　　（八）法律、法规禁止的其他行为。
　　第二十一条 唐乾陵保护区内地上、地下国有不可移动文物不得转让、抵押，不得作为企业资产经营。
　　第二十二条 违反本办法相关规定的，按下列规定予以处理：
　　（一）对损毁唐乾陵保护区文物、破坏历史风貌或自然环境的行为，视其情节根据《中华人民共和国文物保护法》相关规定追究刑事责任或予以行政处罚；
　　（二）对擅自移动、拆除、损毁唐乾陵保护标志、界碑以及其他文物保护设施的行为，由公安机关或者文物行政主管部门视其情节根据《陕西省文物保护条例》相关规定予以行政处罚；
　　（三）违反第十八条规定的，对相关责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任；
　　（四）应当受到处罚的其他行为，依照有关法律、法规规定给予处罚。
　　第二十三条 文物行政主管部门及其工作人员在文物管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，应依法予以赔偿。
　　第二十四条 对于拒绝、阻碍执行文物保护管理公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉、又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
　　第二十六条 本办法自2008年5月1日起施行。