山西省政府


山西省人民政府工作规则（试行）
山西省政府




一、省人民政府职权
按照《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的规定，省人民政府行使下列职权：
（一）执行省人民代表大会及其常务委员会的决议，以及国务院的决定和命令，规定行政措施，发布决定和命令。根据法律和法规，制定规章；
（二）领导所属各工作部门和下级人民政府的工作；
（三）改变或者撤销所属各工作部门的不适当的命令、指示和下级人民政府的不适当的决定、命令；
（四）依照法律的规定任免、培训、考核和奖惩国家行政机关工作人员；
（五）执行国民经济和社会发展计划、预算，管理全省的经济、教育、科学、文化、卫生、体育事业、城乡建设环境保护事业和财政、民政、公安、民族宗教事务、司法行政、监察、计划生育等行政工作；
（六）保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民族权利和其他权利；
（七）保障城乡集体经济组织应有的自主权；
（八）保障少数民族的权利和尊重少数民族的风俗习惯，帮助各少数民族发展政治、经济和文化的建设事业；
（九）保障宪法和法律赋予妇女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各项权利；
（十）办理国务院交办的其他事项。
二、省长、副省长的职责
根据宪法和“地方组织法”的有关规定和省人民政府的工作要求，省长、副省长的职责如下：
（一）省人民政府实行省长负责制。省长领导省人民政府的全面工作，常务副省长协助省长负责全面工作。省长外出时，由常务副省长主持工作。副省长协助省长工作。
（二）省长召集和主持省人民政府常务会议和全体会议。省政府工作中的重大问题，必须经省政府常务会议或者全体会议讨论决定。日常工作分工负责处理。
（三）省人民政府发布的决定、命令和规章，向省人民代表大会或者省人民代表大会常务委员会提出的议案，任免人员，经常务会议审定后，由省长签署。
（四）副省长按照各自分工或省长的委托，做好工作。对于工作中的重要情况和重大事件，要及时向省长报告。对于带方针政策性的问题，要认真调查研究，及时向省长（或常务会议）提出解决问题的建议。
（五）省长、副省长在工作中，要认真贯彻执行党的路线、方针、政策，以改革统揽全局，接受省人民代表大会及其常务委员会的检查监督，贯彻执行国务院的决定、命令和行政法规，坚持政企分开，下放权力，充分发挥所属各工作部门和下级人民政府的作用，注重调查研究，一切从
实际出发，按客观规律办事，密切联系群众，充分倾听群众的意见和建议，全心全意为人民服务，努力提高工作效率，改进机关作风，克服政府工作中的官僚主义和各种不正之风。
三、会议制度
（一）省政府会议分为省政府全体会议和省政府常务会议。
（二）省政府常务会议和省政府全体会议，由省长或者省长委托常务副省长召集和主持。
（三）省政府常务会议由省长、副省长和秘书长组成，副秘书长、与议题有关的委、办、厅、局的负责人以及新闻单位的负责人列席会议。
常务会议的主要任务是：1、讨论决定改革以及经济和社会发展中的重大问题；2、讨论通过提请省人大常委会审定的议案；3、讨论由省政府公布的规章；4、根据法律规定决定人事任免事项；5、讨论通过省政府机构的设置、撤销或合并和行政区域划分或变更；6、改变或者撤销所属各
工作部门的不适当的命令、指示和下级人民政府的不适当的决定、命令；7、决定对国家机关工作人员的奖惩；8、听取各地、各部门就某些重大工作问题的汇报；9、就省政府的各项重要工作交换意见，通报情况。省政府常务会议，一般每周召开一次。
（四）省政府全体会议由省长、副省长、秘书长和列入省人民政府序列的各委、办、厅、局的主任、厅长、局长组成。副秘书长、省人民政府序列外的其他各工作部门和直属机构的负责人以及新闻单位的负责人列席会议。
全体会议的主要任务是：1、根据工作需要，向省人民政府全体组成人员传达国务院的重要决定、指示和命令，讨论部署贯彻落实的措施；2、讨论决定省政府工作中对方针和重大决策；3、通报政府工作中的重要情况，协调各部门的工作。省政府全体会议，一般每两个月召开一次。
（五）省政府常务会议和省政府全体会议的议题由省长确定。会议的组织工作，由省政府办公厅负责。每次会议均作会议记录并编印会议纪要，会议纪要由秘书长签发。
（六）省政府常务会议和省政府全体会议讨论决定重大问题时，邀请省人大常委会和省政协的负责同志参加，有的会议也可邀请群众团体的负责人参加，听取他们的意见。
（七）省长召开并主持全省专员、市长会议，部署工作，并就一些重大问题征求各地区行署、市人民政府的意见。全省专员，市长会议一般每年召开两次。
四、文件审批制度
（一）审批文件按以下原则办理：属于重大的问题，由省长审批，或经省政府会议讨论决定。省人民政府已有明确的原则和规定的日常工作问题，按照分工，由副省长、秘书长负责处理。紧急重要事项，处理后应报告省长。各地区、各部门请示省人民政府的事项，由办公厅和秘书长提
出处理意见后，送主管副省长审批，重要问题由省长决定。属于省人民政府各部门职权范围内的事情，责成主管部门处理。各部门报送省人民政府的文件，应先送办公厅，不应直接送省长、副省长。部门之间有分歧的问题，应由主管部门负责人主动同有关部门协商解决，不应随意把矛盾提
交省人民政府。省人民政府发布的文件，省人民政府办公厅及主管副秘书长应按《国家行政机关公文处理办法》和《山西省人民政府办公厅关于贯彻〈国家行政机关公文处理办法〉的实施细则》的要求，负责审核、把关。
（二）以省人民政府名义发文，文件一般由主管副省长签发；涉及面较宽的，经主管副省长审核后，由常务副省长或省长签发；涉及全局的重要文件，由省长签发。
五、社会协商对话制度
（一）增加政务活动的透明度，通过宣传工具，加强对政务活动的报道，使群众了解政府工作情况，发挥舆论的监督作用，支持群众批评政府工作中的缺点错误。
（二）有些重大问题，在省人民政府决定前，通过适当渠道进行协商对话，广泛听取群众和有关方面的意见。
（三）建立征集人民群众建议制度，公开征集广大群众和各界人士对我省经济、政治、教育、科技、文化等各方面工作的建议，具体工作按《山西省人民政府关于建立征集人民群众建议制度的决定》办理。
（四）省人民政府的文件和会议的内容，宜于公布的，经秘书长同意，可以通过报纸、广播、电视向社会公布。



1988年3月7日
浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。