建设部 国家土地管理局 等


关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见
建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局


前言
各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府，国务院各部委、各直属机构，最高人民检察院，有关群众团体、解放军总后勤部、武警总部：
随着土地使用制度和住房制度改革的推进，我国房地产市场逐步建立，特别是去年下半年以来，房地产业发展迅速，房地产开发投资量，施工、竣工和销售的商品房面积都有大幅度提高。房地产业的兴起和发展，为全国经济的发展、投资环境的改善、群众居住水平的提高，提供了基本
的物质条件，为实现城镇国有土地的优化配置和利用，加快城市建设，起到了积极的作用。
房地产业在我国是个新兴产业，正处于改革和发展的起步阶段，房地产市场的建立和培育也处于初级阶段，在迅猛发展的过程中由于宏观调控不力，也出现了一些新的不容忽视的矛盾和问题，诸如各类开发建设用地的供应总量过大，房地产开发过热，投资结构不尽合理，房地产市场行
为不规范，一些房地产开发企业违法经营，偷税漏税，一些地区炒卖房地产现象严重，造成价格混乱、国家收益流失，这些问题严重地干扰和影响着房地产业的健康发展。因此，必须抓住当前的有利时机，针对房地产市场存在的突出问题，进一步深化改革，加强和改善宏观调控措施，引导
房地产业健康有序地继续发展，推动城镇住宅建设适度增长。现就认真贯彻执行《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，结合当前房地产业的实际，提出如下具体意见。

一、加强对国有土地出让的计划、规划管理，严格控制土地供应总量
各地必须有计划、按规划出让土地，坚决纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状态。各地要加强土地使用权出让的计划性，所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。出让土地必须按
建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制、必须依据城市规划、必须与建设项目相结合、必须有明确的开发期限和进度要求、必须有基础设施配套建设的条件、必须严格按法律规定的程序和权限审批。认真执行《国务院关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》（国发〔1993〕
33号），继续抓好开发区用地的清理，主要审查土地利用是否符合规划，用地规模是否适度，土地使用是否合法。对清理出的问题按《通知》要求区别情况作出处理。

二、调整房地产开发投资结构，确保重点
各地要在做好市场预测的基础上，加强对房地产投资方向的引导。房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制，该停的下决心停下来，对已出现滞销的项目和赛马场、高尔
夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。计划、规划、土地、金融等部门要密切配合、各司其职，严格管理，哪个环节出了问题就追究哪个部门的责任。对已立项的项目，各地要进行一次审查，项目类型不合适的，可在符合城市规划的前提下，
改为生产用房、普通标准住宅和相应的商业服务业用房等适销对路的项目，否则应坚决停缓开发。

三、对房地产开发经营机构进行一次全面检查，加强对房地产开发企业的管理
各地要由省建委（建设厅）牵头，组织土地、工商、税务等部门，结合用地清查、工商年检、资质年检和财税检查，对房地产开发企业进行一次全面检查，对取得房地产开发经营权的企业在一年内无开发任务或未进行实际开发投资建设的，应及时取消其房地产开发经营权。对注册资金
虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位，要予以查处，并公开处理结果。对遵纪守章依法经营，为社会做出突出贡献的房地产开发企业，要予以鼓励和宣传。要认真执行《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号），按照建设部、国家工商行政管理局的规
定，对从事房地产开发的各类企业（包括“三资”房地产开发企业和开发区、保税区等设立的房地产开发企业）进行资质审批，凡未按规定经过建设行政主管部门进行资质审批而成立的各类房地产开发经营企业和单位，必须补办资质审批手续，逾期不办理的，由工商行政管理部门取消其房
地产开发经营资格。
各类银行（人民银行、专业银行、商业银行）和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，已经开办的，要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩，对具备开发经营资格的，可予以保留，对不具备开发经营资格的应予撤销，并由原主管部门妥善处理债权债务等善后工作；由各
类银行以合资方式参与房地产开发经营的，应收回注入资金实行脱钩。对非银行金融机构兼营开发经营房地产的，首先要和银行彻底脱钩，并不得参与资金拆借，不得搞计划外贷款和投资；非银行金融机构开办的开发经营房地产的公司，应实行独立核算。

四、采取有力措施规范房地产市场行为，坚决制止炒卖房地产牟取暴利
一是进一步扩大国有土地使用权出让范围。除国务院规定的国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设、公共设施、公用事业和国营工业等项目外，对其它新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程项目建设用地的供应，不再搞行政划拨，
原则上都要实行有偿出让，并尽可能采用招标或拍卖的方式公开、公平竞争，减少协议出让，制止利用各种“关系”取得土地。二是对出让土地的地块，由政府组织评估机构确定基准价格，避免低价出让，协议出让的价格也要以基准地价为依据，并公开协议价格，提高透明度，以利社会监
督。三是积极清理以划拨方式取得的土地使用权的自发交易，纠正和制止不按规定办理手续、不交出让金或收益金的交易行为。四是受让的土地必须按出让合同的规定抓紧开发利用，购地后一年内投入的开发资金不足购地费的25％的，应由政府收回土地；未完成开发投资总额（不包括购
地款）20％以上的，不得转让。五是各地应根据实际情况规定未达到一定投资比例或施工进度的商品房不得预售。六是加强房地产交易管理，每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移（包括房地产开发期间的转让、预售等）都必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易
手续，缴纳有关税费。对不做投资和开发，靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利，扰乱房地产市场秩序的行为要坚决制止，严肃查处。

五、合理调节收益分配，防止国家收益流失
各地要加强对房地产收益的管理，把国家明文规定的各种税费收上来。国有土地出让金和土地收益金必须按现行财政体制，纳入各级财政预算管理。各级政府不得委托除财政部门以外的任何单位和部门，另设金库，管理土地收入；财政部门也不能把应由预算内管理的土地收入转为预算
外管理。对土地转让中漏失的各项收益要进行清算及时补交入库。在增值税等新的税种未出台前，要严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》把土地出让金和土地收益金按规定收缴入库。

六、推进城镇住宅建设，加快解决困难户住房的步伐
各地要在加大城镇居民住房制度改革力度的同时，按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，严格管理住房基金，保证用于住房建设，同时要实行集资建房、合作建房等多种形式加快经济适用房的建设，保持住宅建设稳定增长。今后所有开发公司都要承担相当于所开发的商品房面积
20％以上的微利居民住宅建设任务，各地可区别开发项目的地段和类别，做出具体规定。政府实行鼓励建设普通居民住宅的政策，对微利房、解困房（包括集资建房、合作建房）的建设计划、土地供应、规划设计、资金安排和信贷等方面给以支持，以降低成本，加速住宅建设，加快“解
困、解危”步伐。

七、加强对外商投资房地产的管理
继续做好积极引进外资的工作，同时要加强对外商投资房地产的引导。外商开发经营房地产应结合建设项目进行，以国家规定的鼓励类项目相配套的房地产开发项目为主。对外商投资的房地产开发经营企业，应根据项目规模核定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中
方不得为外商出资本提供贷款和境内外贷款担保，以保证外资的真正投入。要严格制止脱离项目以大面积低价批地作为条件来吸引外资的做法，各地不准超越权限制定优惠政策。



1993年8月10日
论反倾销与中国企业

徐锋


近年来，中国的经济以每年7%的速度稳定增长，国内市场的消费增长也相应提高，消费需求旺盛，13亿人的巨大消费市场，对世界各国的生产企业无疑具有极大的市场吸引力，在客观上造成国外产品倾销的动机。同时随着中国正式成为WTO正式成员，在享有WTO赋予我们权利的同时，也承担关税和非关税壁垒降低的义务。与此同时，我们还要履行入世前的所有承诺，进一步开放国内市场，使越来越多的国外产品进入中国市场，这必使国内企业不可避免的遭到外国产品冲击。在这些产品中，有些确实是通过正常贸易方式和适当价格出现在国内市场，但也会有些外国公司出于占领中国市场的目的，对中国进行低价倾销，损害中国的民族产业，这时就需要中国企业拿起反倾销的法律武器，对付这些不正当的国际贸易竞争手段，来维护自己的合法贸易。
一． 倾销的概念及认定
倾销，英文为dumping，根据词典解释为：将国内不需要的货物向国外[1]
根据《关税与贸易总协定1994》（GATT1994）第6条的规定：各缔约国认为：用倾销的手段将一国产品以低于正常价值的办法挤入另一国贸易内，如因此对某一缔约国领土内已建立的某项工业造成重大的损害或产生重大威胁，或者对某一国内工业的新建产生严重阻碍，这种倾销应该受到谴责。[2]
倾销的定义第一次在我国法律中出现是在对《外贸易法》中，《外贸易法》第30条规定：产品以低于正常价值的方式进口，并由此对国内已建立的相关产业造成实质损害或者产生实质损害的威胁，或者对国内建立相关产业造成实质阻碍时，国家可以采取必要措施，消除或者减轻这种损害或者损害的威胁或者阻碍。
我国《反倾销条例》第三条规定，“倾销，是指在正常贸易过程中进口产品以低于其正常价值的出口价格进入中华人民共和国市场。”
根据上述条文分析：只有同时具备三个条件才构成可以采取反倾销措施的倾销：
（1） 进口产品的出口价格低于其正常价值；
（2） 对国内已建立或建立相关产业造成实质损害或损害威胁或实质障碍；
（3） 倾销与损害存在因果关系。
（一）倾销事实的确定
根据《关于实施1994年关税与贸易总协定第6条的协定》（以下简称《WTO反倾销协定》）第2条的规定：“就本协定而言，如一产品自一国出口至另一国的出口价格低于在正常贸易过程中出口国供消费的同类产品的可比价格，即以低于正常价值的价格进入另一国的商业，则该产品被视为倾销。”[2]
可以分为三个步骤：（1）确定出口产品的正常价值；
（2）确定出口产品的出口价格；
（3）合理比较正常价值与出口价格。
进口产品的正常价值，应当区别不同情况，按照下列方法确定：
　　1.进口产品的同类产品，在出口国（地区）国内市场的正常贸易过程中有可比价格的，以该可比价格为正常价值；
　　2.进口产品的同类产品，在出口国（地区）国内市场的正常贸易过程中没有销售的，或者该同类产品的价格、数量不能据以进行公平比较的，以该同类产品出口到一个适当第三国（地区）的可比价格或者以该同类产品在原产国（地区）的生产成本加合理费用、利润，为正常价值。
　　进口产品不直接来自原产国（地区）的，按照前款第（一）项规定确定正常价值；但是，在产品仅通过出口国（地区）转运、产品在出口国（地区）无生产或者在出口国（地区）中不存在可比价格等情形下，可以以该同类产品在原产国（地区）的价格为正常价值。[3]
进口产品的出口价格，应当区别不同情况，按照下列方法确定：
　　1.进口产品有实际支付或者应当支付的价格的，以该价格为出口价格；
　　2.进口产品没有出口价格或者其价格不可靠的，以根据该进口产品首次转售给独立购买人的价格推定的价格为出口价格；但是，该进口产品未转售给独立购买人或者未按进口时的状态转售的，可以以外经贸部根据合理基础推定的价格为出口价格。[3]
进口产品的出口价格低于其正常价值的幅度，为倾销幅度。
（二）损害的确定：
根据《WTO反倾销协定》第3条的规定：就GATT 1994第6条而言，对损害的确定应依据肯定性证据，并应包括对下述内容的客观审查：(a)倾销进口产品的数量和倾销进口产品对国内市场同类产品价格的影响，及(b)这些进口产品随之对此类产品国内生产者产生的影响。[2]
我国《反倾销条例》第7条的规定：损害，是指倾销对已经建立的国内产业造成实质损害或者产生实质损害威胁，或者对建立国内产业造成实质阻碍。[3]
在确定倾销对国内产业造成的损害时，应当审查下列事项：
　　1.倾销进口产品的数量，包括倾销进口产品的绝对数量或者相对于国内同类产品生产或者消费的数量是否大量增加，或者倾销进口产品大量增加的可能性；
　　2.倾销进口产品的价格，包括倾销进口产品的价格削减或者对国内同类产品的价格产生大幅度抑制、压低等影响；
　　3.倾销进口产品对国内产业的相关经济因素和指标的影响；
　　4.倾销进口产品的出口国（地区）、原产国（地区）的生产能力、出口能力，被调查产品的库存情况；
　　5.造成国内产业损害的其他因素。
　　对实质损害威胁的确定，应当依据事实，不得仅依据指控、推测或者极小的可能性。
　　在确定倾销对国内产业造成的损害时，应当依据肯定性证据，不得将造成损害的非倾销因素归因于倾销。
（三）倾销与损害之间的因果关系
按照《反倾销协定》的规定，进口产品被征收反倾销税，不仅要证明该产品存在着倾销以及进口国国内产业存在着损害，而且还要证明上述倾销与损害之间存在着因果关系，即证明进口国国内相同或类似产品，产业的损害是由于进口产品的倾销造成的。
《反倾销协议》第3条规定：倾销进口产品引起的本协议所指的损害必须得到事实证明。可能同时会有损害进口国产业的其他因素，由于其他因素引起的损害不能归咎于倾销进口产品。
进口国有关当局在考虑该国相同或类似产品国内产业是否受到损害时，除了考虑进口产品倾销因素外，还应考虑许多其他因素，如未以倾销价格的进口产品的数量和价格，需求和消费模式的变化，劳资纠纷争议，国内产业的出口实绩和生产率，限制性贸易做法，技术的发展以及公平价格的进口产品的数量等[4]。但是，有关当局在决定损害与倾销的因素关系时，并不一定企图倾销的进口产品是造成损害的主要原因，而是只要证明倾销的进口产品是造成损害的一个原因，即可以认为它们之间存在着因果关系。
二．中国企业在应对反倾销时的问题
（一）需要增强反倾销意识
外国产品在华倾销由来已久，但没有引起我们应有的重视，根本原因就在于我们对倾销和反倾销在思想认识上存在错误，主要表现在两个方面：
1．是对倾销及其危害性认识不足。没有认识到国外产品对中国大规模低价销售的目的不是为了给中国老百姓带来实惠，而是为了挤垮中国同类产品的生产企业，消灭与其竞争的中国民族工业，占领中国市场，已图获取最终超额利润。
2.内对反倾销存在着一些错误认识，主要是表现在以下方面：
（1）. 国内遭受外国商品倾销危害的企业认为反倾销虽然能够保护自己的利益，但同时也保护了国内同行的企业，而反倾销需要花费大量的人力、物力，却要本企业单独承担，对反倾销消极等待，指望别的企业反倾销，自己搭便车
（2）.国内消费者认为，一旦采取反倾销措施，自己便买不到廉价的洋货，对反倾销持反对态度